唐宋八大家之一的柳宗元曾有一篇著名的寓言故事——黔之驴，它以一头虚张声势的驴子最终被虎所食的可悲命运，影射出无论做人还是做事，都必须注重真才实学。而目前京城炒得热也卖得热的小户型项目，似乎也有了些许“黔之驴”的影子……

黔无驴，有好事者，船载以入

２０００年，今典花园推出“空间蒙太奇”，其５０平米、“首付６．９万，月供１５００元”的广告宣传，使购房人第一次全面地听到 “小户型”概念。进入２００２年，伴随着ＳＯＬＯ、非常男女项目的入市，小户型作为该年度楼市的一大亮点之一，更成为了媒体、开发商、购房人所共同关注的热点。而２００３年的楼市以小户型自居的项目已超过３０多个，个个如过江猛龙，“全部精装修”、“送全套家具”，把那些囊中羞涩的人搅得心痒痒的，把本来已经不清纯的市场搅得昏天黑地。无论是今典花园的开发商张宝全还是非常男女的开发商王征，由于二人在媒体中的高曝光率及对小户型产品研究的“权威性”，每每人们谈论起小户型，便自然而然地想到他们——引入小户型的“好事者”。

但是与柳大先人所写的“至则无可用，放之山下”不同，北京的小户型因其总价低、首付少等特点，受到了买房人特别是年轻一族的追捧——其市场价值也因此得以体现。于是，更多的开发商开始建造小户型项目，而更多的买房人也更加关注小户型。

虎见之，庞然大物也，以为神，蔽林间窥之

小户型项目的出现，的确丰富了人们的居住购买选择。而对于众多非小户型项目的开发商来说，小户型的生命力有多强？市场需求量有多大？产品的市场前景到底如何？可能是他们最为关心的。作为业内人士，他们一方面看到了小户型的热销及其所代表的市场发展趋势——庞然大物也；但另一方面，对于小户型能否称得上“神”，还需通过各种机会“窥之”。

２００３年初，“逆市开盘”的小户型项目——炫特区，创下了千人排队购房的“神话”。而在随后的若干天，其销售势头有增无减。据了解，在售楼处众多的看房人流中，不乏开发公司里的熟面孔。

他日，驴一鸣，虎大骇，远遁，以为且噬己也，甚恐

小户型在市场的大行其道及其所带来的“杀伤力”，使周边的诸多项目“甚恐”。以张宝全的苹果社区为例，虽然项目最终的户型、规划等均属待定，然而由于其征集案名的“一鸣”，使很多的购房人有了“死等苹果”的想法。而苹果周边的项目，在无更低价格或更鲜明特点的前提下，其销售势必会受影响，尽管在一些场合，这些项目的开发商都不愿承认这点。

同样，炫特区的“招遥过市”，也使周围的楼盘“大骇”。与之相距不远的东区国际，由于耽心项目客户过多流失，在项目整体动作尚不完全成熟之际，便迫不及待地提前做了市场告知。

稍近益狎，荡倚冲冒

从目前小户型的分布来看，后现代城、苹果社区、炫特区、飘ＨＯＭＥ、富顿中心等主流小户型项目大多集中在东部，而就整个京城地产市场而言，东部地区的楼盘供应量也是最大的。因此，从今后一段时期看，东区小户型与非小户型项目的竞争将会日趋激烈。在一直波澜不惊的西区和北区，新近出现的“蜂鸟社区“和”逸成·Ａ计划“一定程度上也对市场起到冲击作用，中关村置业禁区将被他们“炮轰枪打”。

虽然也有人认为两种类型的楼盘在客户定位上存在差异，但随着小户型产品的升级换代，其户型结构比例及产品舒适度也在悄然改变，以炫特区为例，其两居甚至两居以上的户型占到了四成，这也就意味着：产品的多样化造就了客户的多元化，小户型与非小户型项目的客户争夺已是剑拔弩张。

驴不胜怒，蹄之。虎因喜，计之曰：‘技止此耳！’

当年“非常男女“的出现固然引起了不小的市场反响，然而时至今日，小户型产品设计上暴露出来的诸多不足，也使很多人认为此类产品“技止此耳”。譬如４梯３９户使人更容易联想到上下班高峰挤电梯的惨状；譬如最小１５平米的户型设计，也使人对其基本的舒适度产生疑问；当然还包括没有煤气等硬件设施上的缺憾。其物业管理上的弊端，也让很多业主愤愤然，在ＢＢＳ上，有人甚至用了“我跟荣丰拼了“这样的网名，调侃占很大成分，但或多或少也反映了业主的一种心态。

然而，随后出现的一些小户型项目并没有落到“黔驴技穷”的俗套，无论是户型设计还是社区规划，亦或配套设施、人群定位，无不体现出专业与技巧的有效结合，因此“技止此耳”后面的符号应该是一个问号可能更为合适。

断其喉，尽其肉，乃去

黔之驴最终的命运是可悲的。同样，对于小户型的发展现状及未来预测，一些业内人士及媒体也做出了悲观的判断，认为小户型项目因为设计及规划的原因，必然面临租赁和管理难题，并且随着小户型项目的大量入市及二、三级市场开放力度的增大，其投资回报的稳定性与持久性也将面临更大的考验。

但是，也有人认为虽然目前市场相继出现了几个小户型项目，但与巨大的需求量相比，小户型公寓仍是供不应求。另外，二、三级市场出现的旧房，无论从配套还是房型等各个方面，均无法同新出现的小户型产品相提并论。因此，在今后的开发过程中，小户型存在区域过剩的可能，但就整个市场而言，尚不存在小户型过剩，开发前景依旧光明。

《三戒·黔之驴》之小户型版

京城无小户型，有开发商船载以入。至则有所用，放之市场，则收益颇巨。非小户型见之，庞然大物也，以为神，蔽市场间窥之……他日，小户型一鸣，非小户型大骇，远遁，以为且噬己也，甚恐。然往来视之，觉无异能者。益习其声，又近出前后，终不敢搏。稍近益狎，荡倚冲冒，小户型不胜怒，争之。非小户型因喜，计之曰：‘技止此耳！’ 遂大举反攻，其结果如何，未可知也。（杨婕）