可是，新中国历史上首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权实实在在地发生了。"香港人启发了我们，香港财政收益三成以上都来自土地拍卖。于是我们就想到了租地的方法，用土地换资金。"时任深圳房管局副局长的骆锦星回忆，当年深圳发展急需资金，但"中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来!"

4个月后（1988年4月12日），《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，禁止出租土地的"出租"二字被删去，并规定"土地的使用权可以依照法律的规定转让"。
房地产专家、复旦大学经济学教授尹伯成认为这是中国土地商品化的历史性突破，没有那"一拍"、"一改"，就没有今天的中国房地产市场。

可事物并不总是那么美好。"为钱"的原初目的在土地市场被不断放大、扩散。并且，在这个问题上，地方政府和房地产商的利益高度趋同。地价越高，政府获益越多；而在供小于求的情况下，开发商一来可以轻而易举地转嫁地价成本，二来成交的高地价可以迅速拉升其手里储备的土地溢价。"831大限"在技术上方便了政府与开发商绑在同一辆战车上。

2004年7月，国土资源部、监察部发布第71号文，规定同年8月31日起，采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地，此即"831大限"。其目的在于消除土地协议出让中的腐败，但结果成了双刃剑:消除了制度性腐败，伴生了地价飞升、房价急涨的"副作用"。

以上海为例，"831大限"后的3个月内，松江区地价由每亩50万元左右飙升到100万元左右，市区地价则由每亩100万元甚至零批租（自行解决动迁安置）上升到300万至500万元，个别地段超过1000万元甚至3000万元。土地急剧增值带动房价暴涨。上海松江新城的房价2003年底每平方米为2600元，2004年底增至4800元，2005年初在6000元以上，2007年底达到12000元以上。

进入2007年，在资本市场财富效应的刺激下，土地市场异乎寻常地亢奋。"地王"不断推陈出新，地价高昂得远远超过正常的测算范围。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地。其购买土地的真正目的，并不是为了及时建设可售房源，而是获得从证券市场圈钱的筹码。准备上市的房地产公司拼命增加土储，以便提高IPO价格，从股市融得更多资金。譬如重庆某地产公司正在酝酿赴香港上市，在上海这样的全国楼市"高地"拥有土地，可以大大提升"公司价值"，所以一掷十亿金，不惜将上海市青浦区赵巷镇地块的楼板价打到近10700元/平方米，创下上海郊区地价之最。已经上市的房地产公司，或如远洋地产、SOHO中国等，通过IPO圈钱上百亿，或如万科、金地、保利，通过增发、派股、发债等方式，从股市再融资几十亿、逾百亿，巨量资本在手，必须持续地储地。在相当程度上，土地的用途发生异化，项庄舞剑，意在"圈钱"。一幅"地股拉扯"图清晰地呈现在人们面前:"圈地-上市/增发－圈钱－再圈地"。

土地市场的疯狂一是直接导致地价加速度上涨，出现"面粉"贵过"面包"（楼板价超过周边现房价）的异常现象，二是形成未来房价继续上涨的强烈预期，迅速拉升周边房价。但羊毛出在羊身上，最终的埋单者还是购房人。

产:从支柱产业到暴利行业

经济年鉴这样记载，1998年，东南亚的楼价一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。中国尽管没有受到危机直接冲击，但不可避免地面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长"争8（8%）保7（7%）"的目标，"拉动内需"成为当时经济工作中的迫切任务。经济学家们认为，值此风口浪尖启动房改，事实上是政府实施"积极拉动内需政策"的重要措施之一。在这样的背景下，"加快住房建设，促进住宅产业成为新的经济增长点"便被明确为房改的指导思想。毕竟，住宅建设的产业链很长，上下游囊括了建材、化工、钢铁、家具、家电等数十个行业。

曾参与当年房改政策制定过程的顾云昌说，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这在那时，目标清楚。

"如果没有1998年的住房制度改革，就不会有今天中国的房地产市场；如果没有2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，也就不会出现房地产市场如此快速的发展。"房地产名嘴易宪容说。

18号文第一次明确了房地产的重要支柱产业地位。从此，这个产业快速发展，遍地流金。这大抵可从以下两处管中窥豹:

豪华住交会见证了地产业的辉煌。在2004年住交会颁奖典礼上，一位主持人插科打诨:"都说住交会是中国房地产界的奥斯卡，我看它比电影界的奥斯卡更厉害，起码我们的奖项就比奥斯卡多得多。"

策划人王志纲常常出没于住交会，他调侃地概括，住交会就是"地产骡马市"、"现代名利场"。有"钱"的企业来这里进行交流，寻求合作，同时寻求奖项的"肯定"；而有"名"的人则来此希望更加有名，从而让"名"变成"利"。

《福布斯》富豪榜则印证了这个行业的富有。2007年的《福布斯》中国富豪榜百强榜单被讥为"房地产老板名录"。前十名中国富豪中有5名是主业涉及房地产的企业家，占比为50%；前百名中国富豪中有39位从事房地产行业，占比近40%。这些富豪不是在房地产开发中发家致富，就是因房地产业利润太厚，令他们无法抗拒，继而转战这一行。

对于房地产业为什么出了这么多富豪，王石有过一个经典的解释:原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，惟一从一开始起就对民营经济完全开放的行业。

解释不无道理，但并不完全，其中显然还有一个行业利润率的问题。一些房地产研究者试图用繁杂的数据说明房地产业的资本高回报，但苦于利润在关联企业中的频繁转移，很难以精密的计算，作出准确的判断。但一些事实显而易见:南京某楼盘出现一天内每平方米上涨1200元的怪事；上海一些楼盘10月份的售价是2月份开盘价的2倍；杭州的开发商说，房价高得连他们自己也看不懂。在一个行业成本不可能出现巨大变动的短时期内，房价变动如此之大，此中玄机不言而喻。

房改20年的美丽与哀愁

历史会铭记房改的功绩。20年间，中国住房状况发生了翻天覆地的变化，现在80%以上的家庭拥有了自己的房产，在城镇人口大量增加的前提下，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米升至27平方

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