中国经济站在了楼之巅

2008年初，南王北潘在中国房地产界掀起了一股大讨论:房价算不算高、会不会拐？万科董事长王石披挂上阵，说房价已临"拐点"，SOHO董事长潘石屹应声跳起，还有人称"大炮"的华远集团总裁任志强亦前来助阵，好一番论战。

28年前，也有一场关于房地产的大争论上演。这场争论可谓今日王潘之争的历史源头。

房:从商品"第一房"到房价收入比冠全球

1980年1月，中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问题解决得快些?》，文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。一石激起千层浪。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。

当北方人热衷于理论争鸣时，不太好这一口的南方人悄悄地进行了试验。这一年，同样为住房难大伤脑筋的深圳经济特区干了件未有先例之事:让特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地，对方出钱，共同开发罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区--东湖丽苑建成销售。这个小区是中国房地产业的一个"起点":住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。但土地还是政府划拨的，所以还不是完全意义上的商品房。

全国的步伐显然没有深圳特区这么快。房改大讨论对低租金的种种弊端进行了"痛打落水狗"式的充分分析，作为结果，全国住房租金改革领导小组在1985年1月成立。一年后，住房租金改革领导小组升格为国务院住房制度改革领导小组。

1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在国人的翘首企盼下召开，提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。

史家会记载:这年4月的一天，邓小平登上了北京城前三门一座高楼，鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，发表了如下观点:要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。他老人家就这么画了个圈，20年来，人们解决住房问题还在这个圈子里转。

也是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区--东晓花园在深圳竣工。单价每平方米1600元，上市即销售一空。

不巧，彼时严重的通货膨胀侵袭了中国。1988年的通货膨胀率达18.5%，比1986年高出12个百分点。国民经济的治理整顿开始了，此后3年房改基本处于停顿状况。

真正吹响房改进军号是在1998年。国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即23号文）明确指出，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，住房制度改革全面展开，随即，老百姓开始进入买房市场。

一个全新的市场--房地产市场从此在中国熊熊燃烧。顾云昌说，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠"两个发动机、一个燃料库"。一架发动机是房改，如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架发动机是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让。燃料库则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。房改是个潘多拉魔盒，带来了房市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在百分之三四，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻一番。

宏观调控接踵而至。2005年3月至2006年间，"国八条"（《加强房地产市场引导和调控的八条措施》）、"国六条"（《关于做好稳定住房价格工作的意见》）、"国十五条"（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）以及针对放贷的定向加息纷纷出台。就数字而言，全国房价平均涨幅下降到百分之七点几、百分之五点几。老百姓的感觉则是"按下葫芦浮起瓢"，从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天；到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是；中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

是年末，地产大佬王石忍不住说话了:房价如此涨法让人"心惊肉跳"。据万科计算，目前中国的城镇居民的房价收入比达到了8.3，而按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6之间。

有人援引数据反对:1998～2006年，城镇居民可支配收入年增长约9.1%，房价年增长8.2%，收入涨速快于房价。

看似客观的数据掩盖了基数问题:一套房子的总价基数远远超过中等家庭年收入基数（8倍以上），即便收入增幅真是略高于房价增幅，多挣的钱也远远赶不上房价涨，到头来免不了有"多收了三五斗"的感觉。长期以来，在高积累、低消费的政策下，绝大多数普通家庭积累匮乏。三五年前，因为凑不齐数十万首付，认为房子贵，缓一缓；现如今，储蓄是增加了，可今日之房价已不是昨日之房价，购房梦不是越来越近而是越来越遥远。

但楼市交投为何火热？透支消费、分配不均使然:20%的人掌握了大量财富，投资买房盛行，导致高房价、高成交的旺市掩盖了中等收入人群买不起房的现实。

地:从惊天"第一拍"到囤地资本化

岁末年初，最令房地产股"惊魂"的消息莫过于土地流标。自2007年底以来，"长三角土地市场骤然降温"的消息遍布媒体，最近3个月来，一些地块以底价成交，甚至流标。而半年前，各地"地王"层出不穷，天价地价的纪录不断刷新。

变化似在土地市场发生了。

20年前那个年底

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