??我们看到更多的是地方政府缺钱，也看到了中央政府开始给地方钱。所以我们没搞懂，这个4万亿会有吗？至少我们知道有一个新的数字，2013年到2017年有1000万套的棚改，这是李克强总理在几次讲话中特别强调的。

??中 央政府最近提出来，为1000万套棚户区改造要提供2400亿，另外开发行要提供约8000亿，解决一半的投入资金。国开行正式发布的信息是，每年在棚改 上投入不少于1000亿，5年加起来要超过8000亿。另外地方政府要配套，加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等，地方政府的投资就有 12000亿了。

??地方政府这12000亿拿什么还？办法就只有卖新增土地，所以我们看 到这一轮土地价格拼命上涨的过程中，政府没有提出要限制土地价格。8月13日公布的54个城市的土地价格，3000多块钱一平米，和去年同期相比增长了 48%，和上季度相比增长26%。这54个城市价格上涨是非典型的，今年北京要拍卖几块地，比如说亦庄土地，去年3月份1万块钱的挂牌价流拍了，去年降下 来，变成7000-8000块钱开拍，结果拍到了1.2万，随后拍到了1.6万，今天我们估计亦庄的地价有可能会超过2万元，一年之内就从一万块钱的流拍 到今天可能会超过2万元，翻了100%。

??政府靠什么还钱？大家也看到最近房地产提供的 税收，在整个地方财政税收中占的比重非常大，增幅非常大。今年至少可以看到的是，房地产市场不管怎么调控，没有对价格因素为主导进行调控。价格是什么？价 格实际上是市场信号，解决供求关系的一个调整因素，但如果把价格人为地控制起来，就一定在供求关系上会出现问题。拍卖是什么？拍卖就是合情、合理、合法的 去哄抬物价，把物价抬得越高越好，至少土地拍卖上肯定是标明了要哄抬物价的，而这种哄抬物价是为了偿还大家所担心的地方债务。

??我 不知道大家有没有听说过啤酒指数，最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡成功，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的 农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。上半年我们所提出的就业情况好转，新增就业人口增加都意味着是一种企业向上不断扩张的过程，但啤酒指数 告诉我们的是，下半年也许会出现的是原有的一部分就业被替代，农民工回乡开始增加，这是一个非常危险的信号。

??我 们也可以看到另外一个指数，在土地价格上涨的背后，是因为在今年总的用地供应量增加过程中，工业用地占的比重非常大。和纽约、香港、伦敦、新加坡等城市对 比一下可以看到，在城市发展过程中，工业所占的用地数量是非常少的，但在国内，相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到 50%，平均下来是占26%以上。换句话说，住宅用地的升值，相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量，所以我们工业化率和城市化率几乎接近，而实际上应 该城市化率远远大于工业化率，这样才能保证为工业提供更多的第三产业服务，而现在我们不是。

??面 临的问题是什么？也就是说朱中一会长说的，是不是长效机制。陈淮先生也谈到，在短期我们不缺钱，但长期可能缺钱。长效机制里可能涉及的问题是什么？第一个 是制度问题，这是在李克强总理讲到的土地制度问题。我不知道土地制度问题是土地财政，还是指土地要进行私有化，土地改革要归农民。一旦土地制度问题从根本 上得到解决的话，没有18亿亩红线了，土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化问题。

??第二个是市场开放，我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等，已经有很多动作了，但是开放到什么程度，我们也不知道。如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响。

??另外一个就是房产税问题，还有一个是保障制度，到底保障什么？保障制度已经在调查中出现了大量的问题，这对现有的市场会产生一定的影响和反映，是什么我们不知道。朱会长刚才说，三个月以后大概能知道长效机制会怎么样，至少我们现在知道。

??因 此我们一直强调说，没有给出一个特别明确的看法。这样一种情况，对今年会怎么样？我们认为今年总体是平稳的，投资不会大上，可能会略有小下，因为土地供应 的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，新开工也没有高速的增长，所以投资基本上是平稳的，价格肯定是稳中有升。尽管这几个月的价格指 数仍然是超高的增长，而且从100个或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是 大上大下。

??这是我们不能完全弄清楚房地产政策上会采取什么样的一个特殊做法的情况下所得出的结论。

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