北京市华远集团总裁 

自从中国有了真正的房地产市场以来，围绕着房地产的宏观调控政策就从来也没有中断过，并几年一次的不断反复。随着改革的进程，房地产业终于成为了中国经济发展的支柱产业，然而围绕着房地产冷冷热热冲击的涛声依旧。“春天”“冬天”的争论；“泡沫”和“泡沫将要破裂”的预言；“风险”与“风险防范”的措施；“压缩”与“紧缩”的禁令；以及房地产拉动钢材等原材料价格的上涨等一系列的说法与做法都在影响着整个产业的发展和影响着城镇居民的预期，甚至于境外的一些研究机构和投资者也在指手画脚的加入了这一热门话题之中。但事实的真相何在？每个参与评论和决策的人都在依据自己手中的“国际惯例”或境外的“游戏规则”来做框框，套用不同的公式或经验数据做对比、做测算。于是就像在锅热油中倒入了大量的辣椒粉和胡椒面，让天空中充满了呛人的火药味。

作为市场中的经营主体，对于冲在第一线承担投资风险的操作者，我们总有着与研究机关、学者和握有政策决定权的上层管理机关不同的实地感觉。但很遗憾，我们无法在一个信息并不向社会与市场全面公开的现状中，用更有力的证据和数字证明我们的感觉；也没有更多的时间和经历去做专门的研究，用更有说服力的道理去论证我们的感觉。同时我们又不甘心承认我们感觉的错误，力求用各种方式验证我们感觉的对与错。

早在2002年我们就开始讨论和策划，由社会团体和企业出钱，请专业的研究人员独立的做出一份关于中国房地产的年度报告。希望能正确的反映中国改革进程中的房地产现状和市场，正确的解读各种数字反映出的信号，给投资者、决策者、管理者、消费者一个最有说服力的判断。总不能在一团云雾中盲行，被人打了闷棍还不知道是为什么？尽管许多人都崇拜“难得糊涂”，我们却更喜欢活个明明白白。

2003年，我们曾共同委托了一家由国内著名的经济学家为代表的研究机构，联合国家统计局一起组织编写能面对投资人的独立的中国房地产市场的研究报告，但几个月后由于各种统计数字和专业化的原因，这份报告被迫中止了。以后我们又与北京大学的研究中心探讨了这项研究工作的相关事宜，也未能成形。2004年我们经过再一次的多方努力，终于组建了REICO工作室，初步完成了中国第一部最完整和专业的房地产研究报告。

REICO工作室由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司六家单位共同出资与专业化的研究队伍组合而成。主要研究力量为专业的研究机构和专业的研究人员，动员了众多研究团体、专家、学者、各大学和学院参与；召开了大量的专业座谈会和社会调查；查阅和参考了国内外的各种资料、数据和历史发展的过程；建立了大量的数学模型进行有针对性的对比研究。通过专业的专项调查验证，将国家公布的和境外投资公布的数据与专题抽样调查的数据进行核对，并根据中国的国情与境外同发展阶段的情况进行数字调查后的模拟，加强数据和论据的可靠性及可信性，并且首次运用了大量国外常用的专业名词和专业数据，以力求让研究报告与国际接轨，用国内外都能看得懂的同类语言和数据描述真实的情况，做出一份让所有关心房地产发展的人不得不看的报告。

作为出资和想完成这样一份报告的参与单位，我们并不是仅仅想阐述我们的自己的观点，也不是想说那些仅仅对我们的自身利益起到保护作用的话。而是力求公正的说明中国房地产市场发展的现状和未来。我们的研究报告将面对国内外的投资者；面对所有对中国问题尤其是房地产市场问题感兴趣的研究机构；面对与房地产相关的上下游产业和材料、设备供应商；面对所有的发展商和政府管理机关；面对所有的城镇消费大众；面对金融和资本市场；面对中国经济发展的未来；面对我们正为之奋斗的小康社会。

报告的整体框架包括：

1、建立一个以中国历史发展为研究基础的平台。为避免人们对非市场化因素的误解，研究报告以1998年中国全面实行货币化住房分配，建立真正意义上的市场的房地产商品化供给为起点，重点研究城镇居民逐步为消费主体的市场发展过程。综述了从1998年开始之后连续几年的房地产市场建立、发展并成为支柱型产业的经历，并以此为依据进行全面的分析。

我们试图用一个经过全面论证、正确解析的历史平台作为基础，让我们对过去、现在有一个正确的认识，并以此为起点研究今后。正是由于对这一段历史过程中的看法不一，也才使社会各界产生了对现实认识的差距，包括政府管理机关、研究机构、金融与证券分析机构的认识差距。我们希望我们的研究报告不但在今天，并且在今后都能为中国的房地产发展打下一个坚实的基础。不管这个研究的结果是否与我们这些出资人的意见相一致，都力图要这个研究报告能终止历史中的争论。

研究报告得出了一个出乎我们意料的结论，也许这并不是我们出钱做这个研究报告的初衷，但有说服力的数据和论证，又让我们不得不信服这样一个结论。我们原认为这个结论是数据与计算出了问题，而不敢相信，但最终我们还是要遗憾的告诉整个社会这样一个不可否认的事实。这个报告将用数字和事实全面更正各界对中国市场的认识。

出于对研究人员的尊敬，我们将在报告最终定稿后于12月初在上海举行的住交会上正式向社会发表我们的研究成果，并向社会公开发行我们的报告。今天可以告诉大家的只是在报告从另一个角度全面统计与衡量了我国建筑总量的投资替代性之后发现房地产投资的实际增长远远低于现有的统计概念。报告将改变人们的认识，为避免一切不完整的争论，最终的结果将在发表时公告。

2、用世界各国货币调整后的实际价值量计算出多个国家在人均CDP与我国现有货币调整后的实际价值量1000美元时的发展状况，平移在同一发展水平上进行比较，并根据世界多个国家的发展阶段和进程，模拟计算出我国未来一个较长的期间内房地产发展的未来空间，包括发展的速度对应、发展的需求对应、发展的建筑总量对应，以更科学的判断，拟定中国未来的发展战略和长期战略。

也许人们很难在今天去想象未来，并且从来都对未来的美好估计不足。但借鉴了发达国家历史发展的经验，会让我们至少可以少犯些别人已经犯过的错误；至少可以比较清楚的认识自己的不足；至少可以有个相对明确的发展目标；至少可以知道我们与发达国家之间的差距；至少可以知道我们应做些什么；至少告诉全国人民一个真相，让投资者增加对未来的信心。

3、报告专门论述了2004年的发展现状和十个重点城市的发展现状，并提出了我们面临的问题，重新用世界统一的语言标准对我国的现状进行了多种指标的分析。如对空置的分析，为避免与现行统计中的概念混淆，报告采用了空屋率，用实际抽样调查的方式将未销售或销售而未使用的房屋统一纳入空屋，用国际统一的计算与统计标准进行了重新的分类，结论也是出人意料的；如用实际抽样调查的统计数而非现行统计报表中的平均值对房价收入比进行了重新的印证，其实际结果同样令人吃惊；以及住房可支付性指数和住房需求的收入弹性的引入等等，这是国内首次引用国际的通行指数。

报告除了用数字告诉市场大家可能已经知道的表面情况之外，还用分析的方式公开了研究得出的不同结论。也许这就是报告的价值所在和报告的指导意义。

4、土地已成为全社会最关心的问题之一，报告将土地问题列为专门的一章，就我国城镇建设的今天和未来都做了适量的分析与研究，并对相关的现行政策提出了自己的看法。我们虽然不知道中央政府会继续采取什么样的宏观调控政策，但我们知道中国的经济要发展，如果中国要实现小康的目标、如果中国要解决城乡两元化的问题、如果中国要消除贫困走向共同富裕就不能不努力的实现城市化的目标，就不能不重新认识和面对土地问题。

5、报告还就房地产业的企业发展现状、经营模式、房地产中的外商投资、房地产金融等相关问题进行了专题的研究，也提出了自己的看法。不管房地产对中国GPD的影响现在有多大，但一个不可逆转的事实是，房地产业在中国的经济发展中和GPD的贡献中所占的比重是会越来越大，而不会越来越小，当我们对这一前景有了肯定的答案之后，全面的了解行业的发展现状就尤为重要了。

  报告中精彩的内容还有很多很多，最令人欣喜的则是一份民间的、独立的、公正的、不受利益驱动的报告终于产生了。当我们最初准备编织一份这样的年度报告时，我们并没有奢望首次报告的面市会对市场产生多大的影响，会对政策的制定产生多大的影响，但我们相信多年累积的研究一定会对市场和对国家发展战略的制定产生影响。因此我们早就做好了长期的打算，准备每年向市场提供一份完整的报告，用更多的信息和国际化的标准解读中国的房地产市场。

  虽然今年的报告我们认为时间仓促，数据积累不足，问题尚不够全面，还需在今后的研究中加强和改进，签合同时我们尚对研究人员表示过怀疑，但报告的初稿已让我们格外的兴奋，不管这份报告尚有多少缺陷，但报告中的许许多多亮点和与众不同的解读方式已是可以证明这份报告的价值。

  企业和行业协会也许并不是真正应出钱去组织研究的主体，但社会的责任感和企业发展的紧迫性，社会的各种争论以及调控措施，使我们不得不拿起武器，为维护行业的利益而自卫。研究报告本来想解决对市场的正确认识、增加企业的博弈能力和竞争力，但结果却让我们获得了意外的收获，在正确认识市场现状的同时了解了未来，了解了我们自己，也认识到行业的自我约束和自我拼搏是会产生对政策产生的巨大的影响力。

我们期待创造这样一种社会风气，用科学的论证和认真的研究精神重新建立市场中的信誉，这种信誉包括独立、公正的对市场进行评价，市场将不再是政府主导型的经济发展模式，对市场的判断自然也就不再是政府主导下的结论。社会的、民主的、最有创造性的认识结果也许会用事实在需求人群的支持和爱护下成为真正的权威。

对房地产的争论也许并不会因一份研究报告的出台就终止了，这份出人意料的报告或许反而一石激起千层浪，会引起更大的争论。真理往往是在争论之中越辩越明的。我们力求用事实、数字和最佳的分析方式以理服人，让更多的人用自己的头脑去认识报告的真实性、可靠性和合理性。

这份报告将成为此次住交会中的一个热点，在报告发布时，并同时举行相关问题的研讨，以完整的解读市场的今天。

报告总篇约40万字，概要约5万字之内（并将同时配有英文），全文将用光盘或另出全书的方式发表。并将在每年的住交会上连续发布。

请拭目以待吧！

2004年11月5日