作者:任志强 

　　四月份的调控措施出台之后，建设部组织了部分房地产企业召开了对房地产形式分析和对调控政策意见的座谈会，国务院也专门听取了上海、江苏、浙江三地的情况汇报。并将会根据经济发展的增速出台更多的调控政策。

　　自年初以来中国的经济高速增长，尤其是投资的高速增长，已引起了中国政府的高度重视，也引起了全球经济的高度注意。去年在中国经济高速发展中，曾带动了国际的相关产品与服务价格的上涨，几乎所有国家都希望从中国的经济高速增长中取得好的收益，也都在担心中国高速增长的经济如果不能有效调控和维持，将可能对中国和世界经济带来负面影响。

　　世界和中国的所有目光都在注视着中国政府的宏观调控政策与手段将会对中国的未来产生的影响，以及下一步将出台的可能是更加严厉的调控措施。

关于经济是否过热的争论从上一届政府换届之前就早已开始了，SARS的不可预见性影响让所有的注意力有所转移。121号文件再次引起的争议，在国务院18号通知中缓解。今年一季度的投资高增长，其中包括房地产投资的高增长，再一次让所有的增长过高原因的矛头指向了房地产业。

　　也包括土地使用中的各种问题；原材料价格上涨的问题；以及煤炭、石油、电力、运输的突出性矛盾都被认为是由房地产的投资增长所引发和带动的，于是新一轮的宏观调控又将首先从压缩和限制房地产投资开始。

　　自年初至今，尤其是四月份以来已连续出台了五项重要的宏观调控措施（并且部分政策是只有开头时间，没有结束时间的），如银行储备金率的提高和实行银行差额储备金率，如上调固定资产投资的项目资本金率（尽管该项措施与法律相冲突），如停止半年审批农用地转为非农用地，如清理整顿在建项目和暂停部分项目的开工建设，如严格控制信贷规模和暂停4月底商业银行对房地产开发和个人按揭的信贷发放等。上述调控均重点将房地产列入其中，并将可能继续出台对房地产信贷和个人住房消费信贷的新的调控措施。中央将死死的看住土地与信贷的两头，力图将过热的投资增长压下去。

11号令的土地招拍挂的强制性手段和政府经营城市的理念让各级地方政府既有了

　　土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，并将用“奸商”手段从土地中获取的资金转为地方经济发展的预期资本来源，加大城市基础设施和形象工程等等固定资产投资建设。这种招拍挂土地收入的预期让地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱占用大量的土地，以及因预期收益而产生的大量贷款。也由于土地拍卖价格的狂升，大大的提高了商品房价的预期。于是房地产因连带关系也承担着各种开发区、物流港、高尔夫等等土地使用中所有问题的责任。

　　国际上不动产的产业链中包括了与土地相关、与金融相关、与税收相关的各种相关产业。但中国的房地产应按《房地产法》中的定义，只限定为“在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易的行为”。而房地产开发是指“在依据房地产法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。换句话说，在非城市规划区内和非国有土地上的违章违法、乱征乱占的建设行为都与房地产无关。同时非合法变成国有土地的土地不能进行出让与交易，这种土地使用情况的混乱也不是土地市场的行为，更不是房地产市场的行为。正在健康发展的房地产行业不应无辜的背上这些“莫须有”的罪名并承担不应承担的责任。

　　房地产开发商非常赞成对土地违法违规使用情况的清理整顿、严查严处。这样有利于土地合法市场的交易和房地产市场的发展，避免因土地市场之外的土地非法供给和非法建设而对正规市场的冲击。就像打击走私一样，非法和违规的土地占用和建设行为恰恰是这种走私行为。而土地的非法走私又恰恰被政府的行为所掩护，并可能在后续办理手续中被政府转化为合法，比一般的走私行为对市场的危害性有更大的破坏作用，应加以严惩。但不能倒脏水把孩子也一同倒掉。因清理整顿非法的土地使用情况而让合法与正常的土地供给受到限制与影响。半年内不批准新的农用土地占用，对一批手中拥有一定数量土地储备的房地产企业而言，只有好处而没有坏处。

　　切断了新增土地的供给，使现有手中储备的土地可能升值，产品供给减少可能使竞争减少而房价上升。但市场微观调控的难题交给了当地的政府。中央政府一刀切停止新增用地审批的宏观调控，也削弱了地方政府用土地供给调节当地市场商品房供给和结构调整的能力与手段。

　　当土地的招拍挂出让制度开始执行时，各级政府只想从土地中获得最大的收益，尚未注意到土地招拍挂的价高者得，不但会因土地成本的提高产生被拍卖土地的逐利效果，让购买土地的开发商会力求在商品定位上选择建设高价并可能获取最大利润空间的房屋，并且由于新供地价的提高使原来协议出让中低成本土地的供给产品也成为了高价的逐利商品。于是整个市场中除强制性生产的经济适用房之外，几乎所有的商品房生产都改变了档次和提高了价位，并使今年大多数地区的房价在短时间内飞速上升。

　　当这些城市的政府希望用新增的土地和强制性条件去增加中低价位的商品房生产时（或经济适用房），土地停止审批的命令使政府失去了利用新增土地调节市场产品结构和房价的手段。

　　加强土地的管理确实可以从源头对全国的固定资产投资加速起到有力的限制性作用。半年的土地停止审批也不会对现有房地产市场的运行产生过多影响。要注意的是如何让当地政府可以有更好的手段在不增加新批用地的情况下，利用存量的土地调整而增加中低价位住房的供给，平衡市场商品住房的结构，保证市场的供给，以满足多种情况下的消费需求，避免房地产商品房价格的暴涨与波动。

除去从源头控制土地供给之外，另一个闸门就是信贷了。由于缺少其它的融资手段和直接投资的条件，几乎所有的固定资产投资都不得不依赖于银行的贷款。因此控制信贷规模成为在用汇率与利率工具之外可以行政与经济手段并用的调控手段。

　　任何人都不得不承认中国的固定资产投资的增幅处于一个高位运行的水平。一季度为同比增长43％，其中房地产投资增长41％，但房地产在固定资产投资中仅占18.9％，并且3—4月份已出现投资增幅快速下滑。因此用什么样的手段与方式调控才能既达到适量降低投资增速又防止出现大起大落的局面就成为重要的问题。

　　用限制项目资本金率提高房地产公司取得信贷的门槛，会对一些资本金小而从事开发项目大的企业起到防止投资过快增长的限制作用，同时有利于减少银行的信贷风险。于是这项与现有法律有冲突并被有关部门提出疑问的强制令以行政干预的方式出台了，但实际在土地招拍挂出

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