传统的计划经济管理方式将房地产开发仍列入固定资产投资之中，但除房地产开发商留作出租或自用的建筑外，商品房都已不再是固定资产的投资而是商品的生产，房屋已成为最终的消费产品了。尽管有人可能在购房后用于出租，但这个固定资产的投资管理已不在房地产开发的环节之中，而在个人或单位购房之后的环节中了。如果固定资产的投资是为生产中间产品就存在产品的价格传导作用和可能在投资增速中出现盲目与重复投资，并可能产生通涨与过剩。

　　但当商品房为最终产品时其直接进入消费时，价格的再传导作用就终止了。一般也不会再产生新的过剩生产能力。因此按固定资产投资的管理方式要求提高项目资本金率的武器很难发挥其应有的威力。

　　是否为控制增速而应强制性取消对房地产的开发信贷呢？这涉及一个对房地产市场运行与需要的基本判断问题。一季度投资增速高过年均增速的地区约有12个，重点为江、浙、上海、山东、北京，这些地区占了全国房地产总量的大头，因此其增速对全国产生巨大影响（增速最高的为中部地区，但基数较小）。但增速较高的地区其销售的增速均大于投资的增速，并多数地区的销售增幅大于投资增幅的两倍，说明是需求在拉动，也说明当需求增加时投资增幅提高是合理的。今年是房地产连续多年中第一次有大量指标为负增长的一年，也说明市场需求在调节投资的作用已开始出现，投资的利益驱动让全国的资金从低消费需求地区向高消费需求地区移动，减少了部分地区的投资而增加了另一部分地区的投资。因此整体的判断现有的房地产市场是健康的，是以需要为主拉动投资的，并且需求中自用住房占主导地位，有效的直接需求占主导地位。

　　　　这种旺盛的需求是如何产生的呢？

　　一是住房制度的改革，终止了住房实物分配之后所激发的住房需求，在收入提高和个贷支持下所形成的强大消费能力。二是城市化率加速提高的过程中大量非城市化人口进入城市，其中一部分是政府的投资补贴而形成的城市化需求。三是地方政府用从土地中获取的收入和经济发展中的财政增收加大了市政基础设施的建设和旧城区的改造力度，大量的城市征地与拆迁中所形成的强制性消费，这些强制性消费是用投资计算消费资金来源并即期兑现的。

　　四是大量的租房需求远远高于银行存款利率的投资收益，吸引了大量的个人存款，在没有更好的投资渠道的逼迫下而形成的购房需求。当大量的中国城镇居民尚不具备直接购房能力，而只能选择租房时，这种投资只要有最终居住者也同样是一种最终消费。五是中国城市化提高中大量的第一产业和第二产业的就业人口向第三产业转移，每个城市第三产业的比重都在大幅度提高，因此也提供了大量综合类非居住产品的需求，并同时解决了大量的就业和自谋就业的需求。六是城市化进程和工业化进程中也对传统的计划经济的商业供给形成冲击，商业设施的需要与需求也在大幅度提高。

　　七是传统的中国大家族的生活方式已随经济收入的提高和财富聚集的年龄反向发展相结合形成了快速的家庭分裂，以单身和双人家庭为主的需求增加并有能力实现。城市家庭人户比每减少0.1个百分点，就需增加500万个以上的住宅单位需求。2003年全国结婚811万对，离婚133万对，其中城镇结婚330万对、离婚70万对，会新增400万个家庭需求。八是巨大的城市人口流动就业，已改变了以传统家庭居住地为依赖的基础条件。市场经济和商业活动让更多的人成为为满足就业条件而增加的住房需求者。

　　这中间政府投资冲动所带动的需求约占市场商品供给数量的30％--50％。北京2001年拆迁高达9.9万户，强制性需求占商品住宅供应量的50％。江苏省2003年拆迁高达2400万平方米，几乎与当年竣工和销售住宅量相当。当年城市化率提高2.6个百分点更集中造成了需要骤增而供给严重不足的现象，房价自然上升。城市化恰恰是依托房地产开发为必要载体的。如果控制了政府行政主导下的大量城市基础设施建设和拆迁造成的强制性消费，则不但能使投资增长的速度下降，也会缓解供给与需求之间的压力。但政府的市政基础设施建设有时又是房地产开发和经济发展的必要条件。尤其是欠发达地区、没有城市基础设施的配套条件，房地产开发就必然滞后，经济也无法快速发展。

　　房地产增长过速有强大需求的合理性。但却带来另一个问题，就是当全国的经济高增量发展时，所造成的煤炭、石油、电力、运输供给的严重不足。几年前当鼓励用电时，政府没有预见到几年中中国经济的高速发展让电再一次成为制约中国经济飞跃的瓶颈。尽管连续两年电力投资都保持了15％以上的增长，但今年仍有十几个省在用电高峰季节之前就开始拉闸了。因此能源硬约束的条件也使中央政府不得不对房地产的增速加以限制。看来不管目前房地产市场的发展是否能健康和是否仍是供不应求，政府都会采取强硬的措施适当的控制发展的节奏。当电力等能源基础设施无法满足基本建设的要求时，就不得不放慢经济发展的步伐了。（应用优惠政策鼓励节能和发展替代能源。）

　　用控制土地的源头减少供给是必要的，用提高项目资金抬高开发信贷的门槛是必要的，控制地方政府的征地、拆迁而减少强制性需要，放慢城市化的步伐以适应经济发展的其它条件也是必要的。但如果限制与控制个人购房的消费信贷用关闭下游、减少消费、抑制供给却是万万不可取的方式。

　　当需求增加、供求矛盾突出，又必须限制投资过速，不能大量增加供给时，一种错误的观点是：当房地产是由消费需求的高增而拉动的投资增长，只要减少和控制了消费的需求，就会减少投资的欲望达到需求下降的同时供给下降，而维持供求之间的平衡。

　　毫无疑问当没有了购房消费信贷的支持时，几乎60％--80％的消费需求都变成了没有能力实现的需求。不但需求如高台跳水一样会直线下落、房价会直线下落、中国人的财富会直线下落、就业会下落，中国的经济也会直线下落。当人们对政策的预期失去信心时，稳定的局面也同时会不存在了。

　　目前房地产市场中的主要需求来自于住房的消费需求。个人按揭贷款也重点是住房消费信贷。住房则兼有商品和公共福利的双重性，是市场经济问题，也同时是政治问题，是一个国家的基本住房制度问题。当宏观调控时千万别忘了政府的责任。

　　任何国家都必须由政府承担起解决国民生活居住条件的公共福利责任。当中国政府的住房制度改革将大多数人从福利制度的实物分配中排挤出来而推向市场，只负责对低收入家庭提供社会保障性住房（经济适用住房和廉租房）时，并不等于解除了政府对大多数人通过市场解决住房中提供公共福利的责任。世界大多数国家是用减免费提供住宅建设用地或减免个人购房建房中的应纳个人所得税的方式承担非社会保障范围之内的居民住房责任的。

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