一 对房地产市场的判断

　　所有宏观调控的矛头首先指向房地产市场，其根基在于已经持续了两年多对房地产形势判断的不同争论并没有因2004年国务院的18号通知而统一认识。不满18号通知所做出的房地产已经成为国民经济发展的支柱，应保持房地产健康、持续发展的结论性观点的人们仍在以顽强的对抗精神，寻找各种各样的借口与机会对房地产发展的必要性、合理性发动攻击。其中包括对房地产会使中国更多的城市居民发财的嫉妒因素，也包括对房地产市场的错误判断。

　　1）这一轮中国经济增长的上涨和固定资产投资的高速增长的重要特征与所有攻击房地产业发展的人们所挂在口头常常提起的1992—1993年的高速增长有着根本性的不同。

　　A、1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而2003—2004年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动，房地产的投资增长是增长中相对较低的。钢铁、供电、汽车水泥、电解铝、石油、纺织、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长从30％--600％之多，相比之下，房地产的全国平均年增长仅为20％多，是小鬼见阎王了。房地产并非这一轮中国经济高速增长的“祸首”。尽管房地产的连续多年的增长会对部分行业和产品产生拉动，但其拉动的作用是局部的，如对钢材的拉动，房地产仅占钢材总用量的不足1/3，铝的用量就更低了。

　　B、1992—1993年的房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，因此过高的投资没有消费市场的支撑。而现有的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上，较平衡发展的增长，有其原有连续多年平均20％的增长基础。今年的增长预期并不比去年高，其平均年增长率会与去年持平或略低。尽管一季度的增长较高，这与统计的去年同期基础较低有关，全年预计即使不用宏观调控也不会超增过多，尤其是房地产的增长是消费拉动式增长，目前连续多年的统计中消费增速都大于投资增速，销售增速都大于开工与竣工的增速，这与1992—1993年是性质的不同。如果一个行业的销售增长大于生产的增长，投资的增长就一定有其合理性和需要，也不会因此而产生过度的危险。

　　C、1992—1993年的房地产投资增长是以国有资产——特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费（实物分配）。国有资金集中于单一行业投资与消费，必然会影响其它行业发展的资源分配，使经济独腿发展，也才因此会出现经济发展的结构性扭曲与“泡沫”。但现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场，其资金的投入与分配不会涉及对国家多行业共同发展的影响，个人消费也不会占用国家对其它行业发展建设的资金。国家也不应对民间投资的方向、用途加以限制，更不用担心其可能带来的收益风险。1988和1992—1993年的停缓建大多数中止的是国有性质资本的投入，大多数也由国家或国有资本承担因宏观调控造成的损失。但此次不同了，一是非国有资本并不听政府的指挥。二是非国有资本不愿为国家的改革和政策调控而牺牲自己的财产。三是个人消费不同于国有消费，也不听政府的指挥。尤其是个人消费已被政府逼迫到不自己解决住房问题就没有住房的绝路上了，国家更不应限制非国有的投资与个人的消费。

　　D、1992—1993年的房地产投资是列入国家固定资产投资之中的，因为其消费只由国有资金变成单位的固定资产而再分配的，因此房地产所生产的并非最终市场消费商品。但现在的市场不同，房地产——商品房已变成最终消费品，不应再列入固定资产投资中统计。开发商生产的是商品，除自用部分之外都是直接面对个人消费的商品，个人消费时也并非作为固定资产，仍然是可以再次和多次流通的商品。尤其是房地产投资与其它工业、能源行业的投资高增长不同，任何原料与中间产品的投资与生产其价格的波动都有形成最终产品时的加速传导作用，其产品价格会影响后期市场中的下游最终产品价格。但当房地产的住房已成为最终产品时，其价格的波动并不会像单位、团体消费时一样再发生对其它下游产品的价格传导作用（如团体消费时作为固定资产的折旧会因价格而变动）。

2）1—2月份的统计数据是个不完整的数据，其中有三个省甚至没有统计数，但从1—2月份的报表中可以得出这样几个结论。

A、投资增幅最快的是中部地区，同时其销售赠速高于投资增速，是需求带动投资的增长。但中部地区基数与总量低，不会因其增速高产生过热。

　　西部地区投资相比之下严重不足，其销售增长也相对较低，仍处于起步阶段。东部地区投资增长与销售增长基本平衡，发达地区的总量较大，在发展中占有主导地位。东、中、西部的比例关系与去年没有多大变化。

B、全国有14个省市的投资增幅高于全国的平均增幅，但可喜的是凡是投资增幅较高的省市其销售的增幅也都很高，多数省市的销售增幅超过了投资的增幅。全国有16个省市的销售超过了投资的增幅，7个省市销售增速大于投资增速的19倍以上。进一步说明了凡是投资增幅较高的地区都是消费需求在起到拉动和支撑作用，而没有一个地区是投资高涨而消费严重不足的。

　　全国连续多年首次出现大量地区的各种负增长，各项指标中均有5—7个省市是负增长的，估计未提供统计数字的3个省可能也是负增长，那么全国约1/3的省市今年均出现不同指标中的负增长。这种有增有降的局面说明全国的房地产并非是盲目的投资与增长的，市场中的供求关系已在发挥其特有的自我调节的作用，需求旺盛的地区投资在加速、房价在上升，同样需求平稳的地区投资增速也并不高。当资金全国一体化的流动开始大规模出现时，投资者会优先将资金投入效益最高、经济增长预期好和房价上升、购买需求旺盛的地区。

C、全国问题最为突出的省份中新疆成为全面飘黑且下降幅度巨大的带头省。海南在去年的一点星火之后新开工与土地都大大下降，后续发展无力。辽宁在去年的火爆之后，今年也几乎多数指标全面下滑。福建、云南的竣工与销售同样双双下落。西部地区整体受经济实力的影响也并不乐观。

D、房地产面临的不是全面的一片形势大好，两极分化已开始出现。许多地区尚处于刚起步与需升温的条件下，而全国一刀切的所有宏观调控措施都恰恰使中西部落后地区和待发展地区成为主要受害者，影响的恰恰是最没有竞争力的地区和这些地区的企业。

3）土地供给政策的改变造成了新一轮房地产投资的高度集中。1992—199

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