许多是为应付出让制度的改变而进行预期准备，而非当期需要，因而被动的加大储备的投资。土地必须在二年内开发的规定又让开发商不得不贷款和投入新的资金加大开发的能力、集中增加开复工投入、集中市场中的产品投入、推动投资的高涨。政府大量土地出让金的集中收取，加大了政府基础设施与城市改造的能力和实力，拉动新一轮投资的增长。土地供给政策的改变实际在房地产的投资增长中发挥着非市场化的推动作用。

4）中央提出的加速城市率的政策导向，迫使各级政府不得不充分利用房地产作为城市化发展的必然载体，解决城市化率提高中城市中的居住条件，让更多的农民能够有条件进入城市，变成城市居民。也不得不将部分农村的土地转化成城市建设用地，以解决城市扩容的问题。这种条件背景下房地产及相关的城市基础设施投资的增加不但符合中央提高城市化率的要求，也是经济发展的一种必然。这种投资增速的提高不但是符合现有阶段经济发展的必然，也会在城市人口增加时消化投资的增长和消化了由投资增长所带来的通涨的可能，使房地产投资的增长变成必要和趋于合理。

5）由于经济的增长，城市居民收入水平的提高，全国所有的城市化率提高而提供大量的住房需求之外，也在加速家庭分裂的速度。前两次全国人口普查的统计结果中城市家庭的平均人口数从3.6人/户下降为3.2人/户。几年过去了北京从上次人口普查3.06人/户下降为现在的约2.6人/户。这个人户比的下降并没有被中央或经济学家们所充分认识。在全国城镇人口约5亿多人口中，家庭分裂速度每下降0.1个人/户标准则需要增加500万个以上居住单元，这种家庭分裂造成的住房需求是巨大的 。

　　经济学家们总爱用家庭户均收入来计算住房的需求，实际收入只会对住房价格和单元面积产生影响，而不会造成需求的不足。需求是根据家庭分裂速度而不断增加的，不管是在大、中城市还是在中小城市，家庭分裂的速度在加剧对住房的需求。而全国每年约3.2亿平方米的商品住房供给仅约400万套，是远远不能满足城市居住需求的。再增加投资的速度也不会提供超量的供给，尤其是近几年城市居民家庭收入的增长远远超过了房价的增长。只是在缩小房价收入比，而不是扩大需求与供给之间的价格差距，只会使需求增加，必然要求供给进一步增加，以适应市场中的需求。

6）去年的年终统计的结果是全国房价增长3.8％，地价增长7.4％，说明全国的房价增长是平稳及合理的。扣除去年开始出现的物价上升因素，房价的增长就更低了，根本就不能证明投资增长而造成了过热，也不能证明投资增长出现任何的不合理情况。今年一季度全国有9个城市的房价出现了高于10％的增长，部分城市房价增长超过了20％，但多数城市的房价并没有出现不合理的暴涨。局部城市的房价增长是一种回归性的增长，一是这部分城市的市场化程度滞后，原有的房价过低并不是处于一个相对合理的水平。

　　由于经济发展和市场化程度的提高，这些原来相对落后和房价起点较低的城市在市场刚刚被激发和居民刚刚开始涌入市场时，消费的欲望刚刚被调动起来，原有的非市场化的供给不足时，必然会经历一个房屋价格的回归性（表明看似非理性）的增长过程，也一定会在回归到一定价格后相对稳定并且不会再连续高速增长了，除非政府减少了土地供给和限制了生产。如天津的房价高增在于1992—1993年物价上涨的时期，天津实行了严格的低收入、低物价的政策，但天津的收入和物价包括房价一直处于一个与其它城市相比的不合理水平，现在的高增长是收入与房价基本同步高增长过程，房价在高增长中正趋于合理。一些城市如青岛与南京则和外来购买增加及城市化速度加快相关，也是回归性增长。

　　全国大多数城市的房价都在1992—1993年时为最，1993年之后大幅下降。现在回归性增长并没有严重的超过1993年的高价，如北京就是如此。而全国平均房价约比1993年增长了一倍多，则在于实物分配与市场化的结果，不能简单用房价的增长评价投资的过热。十年中居民收入的增长远远超过了房价的增长，而在房价高速增长中居民的消费仍保持一个更高的增幅，说明了价格增长的合理性。将价格的增长看成是金融的风险和炒房与投资所造成的结果是错的。如果炒房的人能将房子用更高价炒出去，说明有需求；租金如果有高回报，说明也有需求；自用的家庭在市场消费中占主导的地位，更说明尚不存在价格风险，尤其是中国住房的成套率水平尚低于75％，更不存在消费中的金融风险。

　　　　二 金融调控的方向性错误

　　在全国投资增长过速时，为防止出现过速增长而引起的通涨，没有人会面对国家用宏观调控的手段来调整经济发展的过快步伐，使其更加合理与平稳。但将金融调控的主要目标集中于房地产则是方向性的错误。单纯去控制信贷规模并强制性的限制消费信贷则是手段上的错误，用行政性的命令去改变市场的游戏规则和限制市场的自我调节就更为不合理了。

　　从经济学的角度看，通涨一般是实物少而票子多的原因造成的，但我国目前的经济增长情况并非实物少票子多。尤其是投资增长最快的几个行业，如钢铁、供电、石油、汽车等，大多数是实物少价格高的问题。增加投资恰恰是要解决实物少而价格高的问题。而国际上一个国家用经济手段来调控宏观管理的主要手段或工具都是用汇率和利率为主。汇率可以调整票子的价格和实际购买力，使票子可以由少变多、或由多变少。

　　这样可以影响物价的上升或下降，也可以转移投资的方向与结构。利率可以调整人民的消费预期与投资预期，使其将货币转为存款或投资，信贷利率也可以调整人或机构的投资方向和结果，但中国的非完全市场化，政府或国有资产在投资中尚占有相当的地位。国有投资不计成本的政策导向，在非完全市场化条件下，并不完全收到利率与汇率的指挥，而更多的听从官员与政策的质指令，因此这两种经济的调控手段好用。

　　其二，我国与美元挂钩的汇率与利率在美元不做重大调整的前提下几乎没有了调整的余地。如果提高汇率将不利于中国经济的国际贸易与出口，如果提高利率将于美元利率空间差加大，大量的外汇会进入中国吃利差。本来去年外币顺差的1000多亿美元就造成去年全国资金供给超量，成为去年资金供给提速的重要占用原因之一，因此中国政府很难用汇率与利率两个重要的经济手段来调控。那就只好在银行的资金供给总量的源头上下功夫了。一是提高银行的准备金率和实行差额准备金率，控制源头和减少风险。二是限制银行的信贷规模和压缩、限制信贷的对象与条件，但同时这两项措施都会影响和限制了银行的发展与盈利，同时不

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