8、11号令产生的集中效应也许还有许多的不合理。政府也许会说开发商可以不要这些土地储备。但开发商并没有先知先觉、预知11号令改变了游戏的规则，几年前已投入的成本和精力，几年后不可预知的土地招拍挂成本与供给量迫使开发商不会舍掉已到手的肉，于是集中而在预期内形成的矛盾立即变成了现实，并会形成对市场不利的冲击。

　　　　二、农民土地征用的矛盾

　　对农民土地的征用有公益用地和商业用地两类，当商业用地按公 用地的政策收购征用，又按11号令招拍挂获得巨大受益时，加剧了农民对政府的不满和对立。

　　现行招拍挂政策中规定所有高于评估补偿费的增值收益归政府。但这样就必然形成了政府低价强制收购农民土地而垄断高价卖出，赚取巨额利润差价的利益驱动动机。这种政府从对公民服务的立场变为与民争利的商人角色的错位交换，永远只能加大对农民土地征用的矛盾。（城市中的可建设用地已基本不在政府的自主控制之中，其土地开发成本昂贵，只有农村的土地可能获得最大的价值转换）。

　　北京大兴的拍卖土地底价为4.3亿元，实际拍卖价格为9.05亿多，差价约1倍多。政府收益增加了，农民的收益并未增加，农民并没有从11号令的招拍挂中得到任何好处（如果协议出让农民也许能得6－7亿元）。因此引起了农民的极端不满和与政府土地招拍挂政策的对立。那么也同样极大影响了周边土地的再次征用，必然会提高补偿的标准，并形成只能高不能低的恶性循环。

　　如果任何土地的征用在招拍挂之后其高于标底价格的收入不是装在政府的口袋里，或者是按比例与政府分成的，再返回一部分收入解决农民的问题，那么这种对立的矛盾就会大大减少了。假如扣除政府收取的合理的土地出让金部分（出让金是所有权的出租收益）其余全部归农民所有，那么就成为了合理的市场价格，大约不管拍卖价格的高低，农民都不会有意见了，尤其是不会与政府相对立了，政府在拍卖中获得的收益实际是对农民的剥削，这种对立是不可避免的。

　　如果在已知农民会出现失地现象时（并非所有的征地都会造成失地）首先应从土地的补偿费中按比例拿出一部分不直接补给农民或集体而用于给农民上保险，这个保险应不少于当地农民最低的生活保障，那么失地的农民起码不会没有饭吃，起码不会无法生存，那么就会在不能保证失地农民充分就业的情况下，不会闹事。如果土地招拍挂中能获得增值的收益，那么这部分收益按比例变成失地农民的增加性保险，可以让农民在生活费用增长时仍能生存或不断的提高收入，如果按大兴土地拍卖的情况看，拿出一部分为失地农民上保险，农民会没有任何生活的后顾之忧的。

　　除给农民上保险而使农民按月可以从保险公司领取生活费用之外，北京大多数乡镇都有集体所有制的农工商总公司，都是用集体财产发展与生存的（有些乡镇已没有农民了，但农工商总公司还存在，并在利用集体财产变成了与农民无关经营），可以按失地的情况将部分补偿费转换成农工商的企业股权由农工商公司按分红保证失地农民的利益，同样被征用的土地也可以用补偿费变成占地生产经营性公司的股权，按股权比例分红，股权可转让与继承。我国已有部分地区出现了将补偿款变成新公司股权委托经营按年分红的先例，同时也有将土地直接入股变成生活基本保证的优先股的作法。

　　关键在于按11号令招拍挂时政府不能将超额利润变为己有，靠低买高卖而剥削农民的利益。当消灭了政府利益驱动的源头梦想时，对农民征地的工作才可能公平、公开、公正。

　　六、招拍挂并不能真正制止腐败。

　　在土地资源分配上的腐败并不是法律规定的出让方式有问题，而是政府官员的资源分配权力和官员监督管理制度上的问题。企图用出让方式的转变而转移官员监督管理制度上的问题，治疗非土地制度中的疾病，本身就不是主动解决问题的办法，也许是没有办法的办法。

　　将土地资源的分配权力从个别官员的手中换成由政府的一个机构来代替，并没有解决资源分配权力的问题，也不可能从根本上防止腐败，最多是从个别官员的腐败换成是机构的腐败，从直接分配资源变成间接分配资源的腐败（如由政府委托的土地开发整理部门之间权力分配的腐败）或将直接的腐败变成了多次复杂博弈的腐败。

　　首先地方政府官员个人业绩表现的冲动和地方经济发展的冲动会使地方政府与中央政府在土地出让数量上充分博弈，或者不惜违法违规与变通。下级政府会与上级政府充分博弈也同样不惜违法、违规与变通。这就是大量非法开发区与大量非法占地的现实根源。不管用什么出让方式都无法回避这一博弈的现实，博弈中一定会有腐败，也许这种腐败是在官员与官员、下级政府与上级政府之间进行，也许是通过某种更加隐藏的代理方式进行，总之凡是由权力而产生的有利益驱动的博弈关系中一定会产生权力与利益转换过程中的腐败。

　　当有权力操纵市场的一级政府可能从土地的垄断交易中谋求最大经济利益时，就一定会在合法的法规掩护之下（法规是这一级政府自己制订的）用各种手段压低收购或征用土地的成本而提高竞价去获取最大的收益。尤其是当届政府可以一次性消费长达70年的土地收益而实现个人执政业绩之梦时，在收购、征用的过程中仍然为了利益分配的不平衡而出现各种各样的腐败。腐败表面看没有出在出让的环节，而出在出让之前的环节，但都是因为有这样的出让规则才会产生这样的后果。这也是一种交易的博弈过程。土地被收购和被征用中一定会因为获得利益的保护而使用腐败的手段。而绝对不会因为出让制度的公开代替了前期过程中的公开，只是在用公开掩盖腐败。当然也包括招拍挂之前、补偿费用评估中的腐败与评标中的腐败等等。

　　当政府部门作为土地的储备与整理的市场主体时，因土地的开发、市政的建设都会对土地的成本产生影响，大量的委托建设过程同样会出现大量的腐败之机。政府部门从管理的角色变成经营土地的角色时，必然增加了经营过程中的腐败机会。

　　整个中国的社会发展现状是极端的不平衡，包括经济发展的不平衡、GDP水平的巨大差异，原有地区生存条件与生存成本的不平衡，地区区位对经济发展的吸引力的不平衡和环境与资源利用价值的不平衡，以及落后地区与发达地区执政能力的不平衡。11号令用全国政策一刀切的方式统一提出了新土地出让制度的要求，必然在各种不平衡之间产生博弈，仍然会创造腐败滋生的条件和缝隙。尤其是部分落后地区土地不用招拍挂都无法吸引投资，土地不能变成可利用的资源；一些地区甚至免土地出让金、免土地征用费也无法被变成建设用地，又何来招拍挂。这些地区或者要反向的用腐败的手段去吸引外资，促进经济发展；正在发展的地区为加速引资一定不愿意因土地的招拍挂而吓跑潜在投资者。一些地区已出现了劣币驱除良币的现象，而腐败仍然会在招拍挂的伟大旗帜下产生。

　　有公开的土地市场一定会对防止腐败起到一定的防火墙作用，但制度的设计决不能仅从防止腐败的角度出发，而应更多的从

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