其中也有设立评标委员会的自定标准，操纵评委投票权而中标的腐败等多种问题。由此可见强令用现行简单的招拍挂形式解决公开市场的土地供给制度建立并不能显示公平、公开、公正。其核心就在于这种所有大权归于土地管理部门一身的制度缺陷，使制度天生就不可能具备公开、公平、公正的条件，也自然就不可能出现公开、公平、公正的结果，自然也达不到理想的资源合理配置的结果，就更别提是一种最优配置了。

　　根源在于制度的设计是从政府要通过垄断的招拍挂，防止官员个别的腐败而形成政府统一与民争利。要提出的问题正在于政府从低进高出中索取土地中的暴利（非合理出让金部分之外的额外收入）是否也是一种背离人民选举的政府的基本原则，政府从提供公共产品变成与民与市场与消费者争利的错位腐败。

将土地的国家所有权变成城市政府而非人民的资源，用经营城市的理念，由政府坐地经商，把土地作为商品来经营（注意不是仅仅合理收取地租——出让金，而是获取地租之外的差价），用垄断的招拍挂手段创造土地的高额暴利，这种理念与利益的驱动必然使任何城市的土地市场都不会是公开、公平、公正的。

　　　　五、11号令对市场的影响

　　11号令出台之前协议出让在市场中占主导地位，协议出让的协商方式可以使开发企业预先协商土地的储备，预先在有充分准备的条件下安排设计与方案规划，并能根据资金的安排和建设的能力，自我调节而适时的进行土地的开发、整理与开工建设。市场中的供求关系在调节供给的数量。虽然没有土地供给的指令计划，但市场中的产品供给在由看不见的手掌控，并没有因此而出现脱离市场需求和产品销售情况的暴涨。不管是土地的实际使用情况（指投入建设的土地）和产品的市场供给都是平均化并适度增长的。虽然有超量土地储备的苗头和现象，但土地开发和投入市场的进度基本是与市场平衡。

　　正如中英谈判限制港英政府的年土地供给量之后才造成香港的房价连续高速增长一样。11号令的出台首先造成了各地各级政府要抢在11号令之前充分利用自行协议出让的权力，突击审批的现象。虽然这些突击的审批所形成的土地储备并没有立即进入市场，但这种集中的突击审批为此后的一连串超量供给奠定了恶性发展的基础条件。同时2004年71号文件“执法监察通知”将解决所有历史遗留问题的时间定为2004年8月31日为止，更加剧了这种恶性循环发展的推进速度，使矛盾突出显现。

　　仅以北京的情况为例，11号令的出台给各地政府出了难题，为保证地方经济的后续发展能力，北京市出台了相关的33号令。但33号令在按11号令所提出的经营性用地招拍挂之外预留对不具备招拍挂条件的多个出口，使协议出让合理的延续，将关门的时间后移了。于是给了政府和开发商一段充分的准备。首先集中超量的办理了大量土地的审批，从目前的重新登记情况看，大约为10000公顷，其中2002年约3000公顷，2003年为7000公顷，其中约50％为正常年开复工所需的土地供给，约50％为因11号令和33号令而产生的土地超量结果。

　　　　一、11号令产生的集中效应

　　如果没有8月31日的限期，这非正常因素的超量土地供给也许还会在审批之后有一段时间的延续，才会逐步按计划办理出让和开工。所谓历史遗留问题处理的时间尚会自然延期，但8月31日关闸的禁令为本来已提速的供给增加了新的加速动力。

1、集中手续的办理：从北京的工作量和土地部门的法定办事程序而言，这么巨大的工作量是根本无法完成，其结果必然会出现新的遗留问题。

2、集中大量土地出让金的缴纳：从北京的已申报备案待签定土地出让合同的土地总量看，在关门前如全部缴纳土地出让金，大约需动用1200亿元人民币。（总用地约7000万公顷，平均容积率为2，城内出让金标准约1500元/平方米，城外约500—800元/平方米，总平均按800元/平方米出让金计算。）相当于北京市去年全年房地产固定资产投资的总额。这也就是11号令促使投资增长的原因之一，也基本挤光了开发商手中的现金。

3、集中了大量的现金用于土地储备：开发商除缴纳土地出让金之外，尚需支付土地的征地、拆迁等成本，因此当开发商不合理的将现金投入于土地储备时必然使负债率上升、现金流下降，并为今后发展的资金链断裂增加大量风险。（金地上市公司的年报充分显示出虽然去年金地的产品销售情况上升并回流资金量较好，但约25亿元用于土地的储备使其现金流大幅下降了约12亿元，使负债率达67％，高于全行业平均负债率63％的水平。）

4、集中了大量的开发资金，使开复工面积剧增：根据我国土地2年内必须开工，否则会被无偿收回的法律，当开发商将资金已投入土地的储备并签定了协议出让的手续之后，就必须继续加大开工的投入，集中的向市场推出产品并靠销售保证资金的回收，而大量的资金用于储备之后就必然会增加银行的信贷或其它融资的能力。

5、集中了大量的市场供给：市场产品供给在土地储备的压力之下会在短期内暴增，使开复工面积加大，也增加了市场的供给与竞争，对消费者需求提出更高要求，在消费增长时又反过来增加了个贷的规模和风险的因素。

6、集中了政府储备资金的压力：当许多历史遗留问题无法在8月31日关门之前办理完各种手续时（许多或多数原因是政府的审批所延误的）如何处理这些开发商已按原来的政府文件规定投入了大量的资金的土地呢？一种是开发商的违约、政府按文件可以无偿收回土地。一种是政府的违约或延误，政府应给以补偿而回收。一种是开发商已投入大量资金在等待审批手续之后，可以再贷款开发，但未贷款之前无资金支持。如果按北京的情况看就算有3000万公顷上述情况中应由政府给以补偿或挂牌招拍取得收入后补偿，那么大约也需要至少动用450亿元。

（每亩地城内约670万元每平方米拆迁约1万元。郊区每亩地30万元，总平均100万元/亩。）既不可能无偿的没收，也存在达成一致补偿意见的评估和各种法律的纠纷。如果相当一部分土地中是征地了一部分，拆迁了一部分，市政工程做了一部分，要完成上述土地的开发使其可供招拍挂还需投入大量的资金，那么至少要动用1000亿元的政府土地储备。这包括了有肉有骨的用地之分。也包括再向市场招拍挂供给换回现金时的压力，利息就都成了土地的成本。

7、集中了政府的财政收入：如果上述土地的出让金均能在8月31日前收回，政府的收益是巨大的，上千亿元的收入，既可变成土地的储备，也可变成城市建设或奥运的投资。但如果这几年时间才能开发完的土地出让金在一年之内收完了，后续几年政府财政的预算中就大大减少了从土地中再获得的收益。过去几年平均北京每年有约130亿元

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