当协议出让时，政府应得的出让金并没有减少，而是土地方自行将土地与合作方议价时，土地方的收益大大提高，用地实际建设开发者的成本价格会比竞拍的价格低。整个建设的成本会下降。因此市场经营操作的风险会降低，抵御市场价格波动的能力会提高，利润的空间也可能会保险。只是政府没有机会借此而获得土地出让金之外的土地开发的额外利润。当开发发包的权力用政府的行政命令的方式在公开的土地市场转化之后，情况发生了变化。并不是政府真正提供了公开市场的平等竞争，而是政府获得了因土地开发而产生的额外利润。这大约就是非强制性命令而公开市场不能有效建立的原因。假如公开市场中除固定的出让金之外，竞拍高于底价的收入归原土地开发单位，那么公开的土地市场大约不用强制性监管的11号令也会主动的形成被土地资源拥有者充分利用的市场。

　　因此建立什么样的土地公开市场就很清楚了，一种由政府只负责建立真正的场，公开、公平、公正的交易场所。并由政府确定评估后的土地出让金标准，在保证政府法定收益前提下，由市场去决定市的交易内容与交易价格，只收取定额标准的管理费，而不参与因土地开发成果的利润分配和不侵占他人劳动而产生的收益。尽管过去许多原土地方无偿占用的土地，政府并没有因所有权而产生过直接的土地收益，但计划经济过程中国家将土地无偿的划拨给原有的使用单位，是在劳动收入分配，产品定价和消费与积累的国家指令中间接的收取和计算了土地的占用成本的，那么现有的土地使用者自然就有获得土地额外收益的权利，他们还将承担因失去土地而应承担的其它原来由国家计划经济而产生的改革成本。

　　不管这些改革成本是劳动力的安置、再就业问题还是维持生产和其它行为。原土地使用方完全有权利不是按政府给出的评估价格得到补偿，而是按市场的价格得到合理的收益。等于这些额外的收益是国家用于弥补传统体制下的企业改革成本。当这样的土地公开交易市场能成形存在时，对非政府公益性的征地行为，集体农用地、按计划征用和流通的转换大约都可以用这种方法交易了。政府手中直接开发所拥有的土地当然也可以用这种方式进入市场了。甚至于旧城市改造的工作也能用这种方式交易，只是必须有政府委托的部门控制拆迁的成本，保证竞价的土地成本能高于法定的政府确定的拆迁补偿条件，并除管理费之外必须全部合理用于增加补偿的费用。这样也就解决了低价征用农民土地和或拆迁用地而高价竞拍，由当地政府收取土地的额外差价的不公平问题了。

　　同时由于有政府直接供给的土地及原已有归属的土地平衡进入市场，也起到了打破政府独家垄断的行为，形成了竞争，平衡了土地供给的源头与价格，也完全可以由政府做到指令性或指导性的计划土地供给。也许这种市场所形成的将不是土地资源的饥饿性供给，而是排队的供给。原使用单位同样可以在供给过多而价格下降时约束供给的速度、时间与数量，可以不出现土地的先荒后供。而由原使用单位与个人在未选择合适时机在市场进行交易之前使土地被充分的利用。

最不好的就是现行的市场框架。11号令将全部土地供给制度的所有权利集中于土地管理部门，使土地管理部门是规则的制定者、游戏规则的监管者、规则的处罚者、规则的裁定者、又是规则的执行者与被管理者，既是市场的建立者、管理者，又是市场的运行与经营主体。

　　于是土地被无条件的由政府土地管理部门垄断了，土地管理部门有权去收购、罚没、储备、开发、整理土地，有权确定土地出让金的标准与浮动，也可以规定土地出让金随竞拍过程上升与调整。既负责评估土地的开发成本与补偿费用，又负责收取管理费组织竞拍活动，制定竞拍条件与规则。既可以发出通知与指令征收土地和农用地，也可以裁定拆迁安排的标准与条件，既可以用压低价格的办法限制政府取得土地的成本或原有土地方的补偿成本，又可以借竞拍活动而获取所有的超额利润，还可以将上述权利通过囤积升值。将政府置于低价征收土地，高价竞拍土地，既与原土地使用者争夺利益，又与市场投资者和消费者争夺利益，利用权利与规则谋求最大暴利的奸商地位。

　　不管11号令出台的本意如何，现行所谓公开市场的建立，与实际土地招拍挂的结果都证明上述这样一个事实。政府在利用各种权利和手段包括强制性的招牌挂制度，不惜提高土地的价格和牺牲市场发展的未来，榨取土地出让过程中除国家土地所有权而产生的合理出让金之外的一切利润。仇保兴的成功无疑是用这种手段获取了巨额暴利的证明。

　　　　四、招牌挂的公开、公平与公正

　　由于政府的土地管理部门是运动组委会、是竞赛委员会、是裁判委员会、是训练委员会、也是运动委员会的多重角色，因此其所建立的市场不管是招拍挂还是其他任何方式都不会是真正公开、公平与公正的。这与协议出让之中的权钱可能产生的腐败是因为无人监督的权力和利益集于一身的道理是完全相同的。制度设计中的缺陷已证明这是不可能公开、公平与公正的市场。

　　目前几乎所有的城市都没有或无法提供公开的全年度的市场化土地供给的信息，包括实行招拍挂时间最早的深圳市以及招拍挂实行较好的杭州等其它城市。无法预知供给总量与分期分量信息的市场一定不是公开、公平与公正的市场。

目前几乎所有的土地补偿费评估和土地成本的基础确定办法及评估过程都是不公开的，那么拥有权利和可以利用此评估条件获取收益的利益驱动，必然使评估的结果首先是不公平与不公正的，几乎所有的挂牌项目都存在原土地方要求高评，而土地管理部门低评的问题，评的结果越低，竞拍的价格越高，政府的收益越多。

　　目前几乎所有的竞拍价格的额外收益都与原用地方的利益和补偿无关，成为了政府的收益。必然在利益的诱惑之下加大了政府低价收购、高价卖出的供给欲望。因此带动了政府的大量腐败与违规违法的土地占用行为，又何谈政府能有效的、有计划的土地供给。这种土地额外收入分配首先是不公平的，被收购或占用土地的一方并没有因土地竞拍价格的市场化得到任何好处，并使土地成本提高，对消费者也是不公平的。

　　目前几乎所有的土地竞拍过程都是用价格作为唯一标准。价高者得并不意味着公平，也并不意味着资源最佳配置。许多城市的天价都是由外资、外地、外行企业所创造并已有部分中标后无法履约的现象，并有一些建设工程的问题出现。政府的目的不应是为多获利而造成企业的亏损或市场的波动。商业活动的活跃和税收的增加、经济的全面发展比单独从土地中获取最大收益更为重要。资源的最佳配置不是以价格为唯一标准的，如果不能做到最佳配置也一定是不公平的。

　　目前也多次出现了三种竞拍方式的失败，北京就有多次挂牌而无人摘牌和招、拍流标的现象。但每次都必须先交纳一定数量的挂牌管理费，多次挂牌的不成功时挂牌的价格在不断的下降，但土地的成本却在时间、利息支出与管理费支出上不断增加。挂牌不成功是否政府都要照收管理费，而协议出让就打破了挂牌无效按比例降价再次挂牌的规定，并大大减少了交易的成本，这也是不公平的。

更

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