施建：都在研究房地产，房地产是整个国民经济中的支柱产业。从世界格局来看是这个样子。上一届政府对这个认识不够清晰，所以采取非市场化的更多行政干预的手段。这一届政府用比较市场化的比较清晰的手段宏观的调控房地产。这应该是迈向正确方向的第一步。但是作为一个企业家，今天我们又是在讨论政府与市场这么一个大的环境，在大的环境中间去研究这个企业的发展方向，所以我想不妨有一点思想方面的碰撞火花。也不至于上面怎么说我们就一定怎么答，乔主任这个代表政府的意见，企业可以提出反对意见，便于我们中央政府有关部委更加注意倾听一个市场的声音。

　　我觉得在这个地方，中央的决策阶层或者是有关部委提两点建议。既然大家都统一到十八大三中全会，统一到市场发挥它的主要作用，统一到政府应该更好发挥它的领导指导作用。在这样的前提下，新一届政府职能部位，有关部委办更加清晰认识到现阶段的中国，以消费来拉动整个经济的发展还远远未到时候，应该进一步加大投资。以投资来拉动内需，这是中央政府应该认真考虑的一件事情。我回应了鄂尔多斯宫市长谈到的一个问题，如果用全球眼光看看中国，我们人均消费粮食、人均消费钢铁，人均消费其他各种资源，在全球范围类我们排到第几？远远落在后面，可能马上有一个不同的声音跳出来了，中国地大物博，资源太少。讲的完全正确，但是日本的资源是不是比我们更少，日本比我们少的更可怜的，日本为什么能够这么快的发展起来。5天前人民日报头版头条认真评论的文章是什么？要更加标志现代化的治理体系和治理能力的提高。我认为现有的有关部委办的决策层们治理能力远远不够。为什么不够呢？对整个世界形式和整个中国目前现阶段的形式认识不清楚，所以刚才刘总说了看不清楚，真的看不清楚，一会儿左一会儿右，怎么看的清楚。没有长期的统一的非常确定性的认识，现在哪一个领导能够站出来说中国房地产链是中国最重要的一环之一。谁敢说，老百姓说房价高，房价高不认真研究一下，财政部贾康所长提出来，应该两条轨道，双轨道来影响房地产。政府应该要把中低收入包掉，市场应该放开，哪一个政府，包括现在为止限贷限价，搞市场经济是靠限吗？限不出市场经济，限本身是对中国宪法最大的违背。哪一个领导敢这样讲？现在如果在网上发起一个讨论，讨论什么？看看我们现在国家有关职能部门，政策的制订者在治理能力治理体系方面我们有什么需要提高的话，我看成千上万条意见都会出来。真的是这样的，我们今天在这个岗位上，我们在这个论坛的讨论会上，问题不妨提的尖锐一些，尖锐一些什么？让我们的决策者坐那里好好的反思一下，不要人云亦云，这个东西世界形势什么样子？中国形势怎么样，中国现阶段达到什么样子？这是给我们决策层提的一点意见。

　　第二，我们可以非常理解现阶段这一届政府已经采取的正确的方向，一个非行政手段对市场进行调控。这是非常正确的，但是还不够。我们应该具备政府保障的强大的基础上以后，要逐步的放开反市场的限购限贷限价政策。让市场这一块完全按照市场走，一个交通领域，一个普通的车辆来做一个比喻，高速公路主干道建立以后能不能限制劳斯莱斯奔驰宝马车限行，你车太好不让你走，你价格太高不让你进口。可不可以？不可以。政府把公共交通，地铁，高铁，现在李克强总统到东南亚到什么地方都宣传中国的高铁，确实这方面了不起。公共交通服务解决了，剩下的问题人家有钱管人家坐奔驰劳斯莱斯，没有必要。这个东西太高价格限住你，限住你中国只能做普通大众，不是这个样子。

　　50年代我们也造了一批房子，聂会长在住建部非常熟悉的。那个房子说实在的，有可能造的时候洗手间不在室内，还可能是公共的洗手间，因为那个时候理念是这个样子。现在面临什么？拆迁的主要方向是50年代那批房子，因为以现在的标准，不适合现在的居住理念了。既然是宏观调控在往正确的方向上走，应该逐步的非市场化的政策性的因素放开，让市场这匹快马跑的更快，这是给我们职能部门的两点建议。

　　我们企业能够往什么方向转型，提一些我们自己企业的看法。10年房地产黄金季节已经过去，这是大家形成的共识，是资源贫乏住房非常欠缺，因为万匹大马造这个房子，满足了市场上大部分的追求，或者是一个阶段的追求，需求以后现在进入什么？分化、重组和精细化的过程，一般性的房地产厂商不是都能够在这个领域继续它的一番风骚，可能中小房地产商要走一个整合的过程，不能和十大、二十大相比，寻求自己差不多的情况下适度的转型。

　　自己转型方面来看有两个方式，在这个地方向200多个听众做一个反馈。

　　第一我们看到房地产和时代先进理念相结合，要和互联网结合，房地产厂商跟互联网结合，就是把房子拿到互联网上去卖，非也，现在有两个模式走的比较好的。一个是浙江的小企业，它把一个村一个镇，这样的房地产的物业管理，不但管起来了，我这个2万户居民，3万户居民，我给你们提供现阶段的优质的生态的环保的各类的家庭需要的商品。家里面吗？油盐酱醋柴米，你这个菜总是需要的，但是你自己去购买，可能价格方面有点偏高，拿到的零售价，通过管理，我给你提供的什么？东北的五常大米，正宗的金龙鱼油，我给你提供的什么什么，非常好。通过网上进行销售，这个地方形成什么？形成一个超级大户。在网站中间它是一个超级大户，问你东北要米的时候，问你要蔬菜的时候既可以保证保量，又可以拿到批发价，比市场零售价便宜1/4到1/3，因为大家都是过家庭生活的，过家庭生活能够通过网上给你做这些东西，价格方面保证低1/4、1/3，这个一定会受到欢迎。当然我们也是做这方面的探讨，探讨到一定阶段以后，城市生活的时候都有物业管理，探讨到一定的时候物业管理至少收5%的钱或者1/3的钱，通过网络的力量把这个商圈形成一个网上网下020的方式，物业管理免收单，你们都是我的客户，都是我的业主，但是也是我赚钱的最大本钱，通过你们我得到更多的东西，所以对物业管理费免费。深圳已经有一两家公司做到这样的，所以我觉得在这方面房地产商用互联网的一种方式走出一些新的管理模式，这是一个转型。

　　第二个转型，我们已经走出了一步，是什么呢？我们跟新城公司在今年3月28号完成了整个交接，控股我们4.2%，我们成为第二大股东。把国家金融资源和上市公司的资本资源有效结合起来，形成一些新的爆发力，这个新的爆发力现在还正在酝酿当中，如果长期来看这方面会有非常大的前途。所以把自己这一点体会向我们大家做一个汇报。

　　谢谢！

　　乔润令：施总是一个有思想的企业家，最后讲的房地产本身的转型，也是我接下来的一个话题，杨伟明讲的一样我们正处在4万亿投资产品的一个消化期，我们处在上一届政府关于房地产调控的消化期或者是消退期。刚才施总提的一些东西非常对，政府需要大量的做减法，随着我们执政方式的不断变化以后这样的情况越来越少。当然了施总处在上海，上海我们一直讲海派文化，你看上海这个街头的广告，我到广州都是刘德华之类的，上海根本没有这些，上海都是世界明星，北京就是皇城，首都色彩更浓一些。我们有请首开的刘总谈一下他的看法。

　　刘希模：刚才施总讲的很精彩，我也同意他的观点，咱们国家现在处在一个叠加的时期。对于房地产来说还有一个期，过去行政调控手段向市场化转化的磨合期，这个磨合期很痛苦，也很长的，这个期需要政府调整自己的思路。调整自己治理方式和治理能力的提高，企业也要调整自己的经营方向和模式。

　　非常同意刚才几位专家讲的，现在政府也在承认，地价推高放价，土地的供应方式地价一直推高房价。但是我这个观点土地从来不承认。现在形成一个新的现象，地王还是出来了，地价竞争到一定的时候，用保障房的面积来推高商品房的低价，总体上地价好像不高，商品房来说地价已经非常高的，政府在新的调控的情况下出来的一个怪招，怪招还看不出来，媒体一看这个地价不高，按照平均均价，其实你摊到房子里面去非常高的，现在还不承认。

　　第二，有些政策来回的变，过去召开过，进地价的时候没有说要限购限贷，也没有说限价，等你拿到地以后这些政策都出来了，有一个很有名的开发商说，现在拿的土地不是石头，如果是石头知道扔什么地方，手里拿的是麻雀，扔出去不知道飞到什么地方去。看不清楚也是这个原因，我觉得在调控上，政府也要调控自己的思路和执政能力。

　　刚才施总讲的非常对，我曾经说过一个点，可能有一天物业管理企业会把房地产企业整合起来，有点像国美和苏宁把家电整合起来一样，今后房地产看你的服务，而不是看你房子的价格，对于业主来说虽然购房是一时的，但是在里面住是长期的，长期的服务才是给业主提供最好的。因此房地产开发企业一定要跟物业公司很好的结合起来，在物业管理物业服务上有一个新的理念，新的突破。同时，我也非常同意跟马云他们结合起来，利用互联网给业主提供更好的服务。

　　房地产开发企业现在更多走一些合作经营的路子，跟民企多做合作，优势互补。作为区域性房地产公司多研究注意区域政策。比如说现在京津冀一体化，我们也在研究，不管怎么研究也不能走过去的拿地卖房，防止新的城市病。

　　谢谢！

　　乔润令：谢谢刘总，其实房地产厂商被中国的很多媒体描绘的形象也不是那么高大，这个大家都很清楚的，但是至少从我个人的角度参加过若干次房地产会议研讨，会发现一个问题，特别是大的房地产商他们对于房地产的研究，从政治，从视野，从微观的一些案例非常到位，正因此如此我们邀请的两位老总说出来的话都非常有底气，说出的观点都是能够站的住脚的，非常的有价值，给我们提供了一些观点。特别是刚才他们两个人说出来的下一步房地产业的转型恰巧是第三个说的问题。他们提前说了，不过也没有关系，请聂会长给我们谈谈这个方面的问题。

　　聂梅生：关于房地产这个行业，我看了一些书，参加一些会，最后总结起来和施总刘总讲的差不多，总结起来房地产企业从现在开始，它的转型应该形成一个微笑曲线，原先在这个嘴的中间很熟悉，它的微笑曲线应该是向上延，应该是往金融方面延伸。因为房地产业和金融相关的，从09年开始，美国的金融风暴开始到14年一直推一件事，投资美国，那个时候赶紧去，他们都不去，觉得国内赚钱，你看绿地现在才去，09年我就带他们去。到那儿给我一个教训，美国开发商自己投资很少，只占总投资5%到10%就相当多了，其他都是金融，各种各样的金融，基金、保险，什么是GP，什么是LP，全都是这套东西。如果不懂这个不懂房地产。咱们开发商一会儿20%，一会儿35%。开发商不应该用自己的钱，应该用金融里面的钱，往金融延伸才是主要的。现在一些企业怎么从银行里面入股，你看万科恒大都是走这条路，上游的微笑往那个地方延伸，下游微笑往服务业延伸。最近开的会，大量的服务，整个全方位服务全都可以延伸下去，物业管理公司都是开发商的，后来剥离了，后来招标了，现在在互联网这样的一个大趋势下，下游延伸符合我们国家的产业政策的。也就是加强服务业内需消费，这一块做好消费起来了。最近导致万科这样的大企业，开发商是什么？万科是什么？万科什么都不是。这样整合以后变成一个整合了，不多说了，这是关于产业转型的大方向，上下游应该往哪儿延伸。

　　中国开发商有一个最大特点，相比美国的开发商来说它有钱，它有很多多于美国开发商的钱，拿批文能力很强。不一定自己的自由资金多少。说到转型，有钱可以向上延伸可以往下延伸，如果没有钱延伸不了。

　　我觉得刘总说的特别对，特别想说一下土地的事。看到台上他们在那儿掐。在这个场合上说一下，在土地的问题上到底是怎么回事？我想起来一个事，其实中国两种土地所有制，一个国有，一个农村集体所有，这两个所有制在宪法上面规定了，国有集体所有。我觉得先解决同地，同样的地。同权，你赋予国有土地的权益，最大的不同权，这边给了他70年的土地使用权，既然同权，那边为什么不能给他70年，有什么困难？都是70年，而且都是租，中国没有这个土地归谁，给你土地证也是租的，你土地出让金，它是一个资金，都是租，不要说我是租的，有土地证也不是你的，都是租的，那边也是租的。这边70年，那边也是70年，开发商敢去拿那个70年，这个事情不解决那个不行，非得给农民补偿变成这个以后才能70年。我觉得这个问题没有太大的法律障碍。70年那个时候我在住建部知道怎么来的，当时还说100年，说是香港回归100年，后来想不行，香港回归减掉多少，后来说50年，后来说折中吧，70年，太知道那个70年怎么来的。一同权了，是不是同同价。

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