乔润令：谢谢施建董事局主席。下面请刘总谈谈他的看法。

　　刘希模：我是北京首开集团的，现在房地产市场确实看不清楚，14年房地产行业基本上是在互相博弈的情况下艰难的往前走。一个是宏观的舆论层面，非产业的互相都在讲，讲的我们比较辛苦，非利好的产业政策，现在房地产调控的政策依然还在没有松动，新的长效政策在制定当中，新的舆论对房地产的影响很大，利好的政策，肯定对房地产有拉动的，会对市场造成很大的空间，比如说最近刚出的优先股的，现在资本市场对地产已经有所松动了，也已经发行了。

　　再比如说区域性的，一体化的政策肯定会对区域地产造成很大的拉动和空间，这方面看房地产有很大的发展前景，非利好的产业政策和非产业的政策利好互相都在说，哪个说的都有道理，房地产企业、房地产厂商在这个当中做出自己的判断，这是政策方面。

　　市场方面反差也很大，一个方差是二三线城市房价和交易量逐步的萎缩，和一线城市房价交易量仍然上升形成一个反差。第二个反差，一线开发商指标往上走，和中小的开发商各方面感觉很无奈。还有一个反差一线城市房价上海控制不高，地价上海20%，北京还不止。最近北京出了几块地，我们也曾经参与的，但是远远超出了我们的预期。其中有一块地去年我们和万科在拿一块地的时候，当时的地价感觉很高了，最近又推出一块地，是我们原来拉那一块地的，马路对面整个地价翻一翻。这种反差也给地产商和业主购房人看不清楚，是向好的方向走还是差的方向走。我的感觉2014年整个地产市场仍然是这种看不清楚的情况下艰难的往前走。

　　谢谢！

　　乔润令：刘总概括的看不清楚，持看不清楚的人其实挺多的。昨天也是一个开放性对话，新华社的一个副总编辑概括说，现在的京津冀和房地产相关的情况。第一个企业激动，第二是媒体激动。第三个是政府被动。房地产市场在中国面临着今年看不清楚，关键的一点政府调控方式发生很大变化，这是一个方面。

　　还有一个方面其实中国的城市已经高度的分化了。大城市像北京上海和中西部的很多中小城市不能同日而语的，上海和北京不可能完全代表中国真实的房地产需求和实际情况。无非就是上海和北京，中国有600多个城市。城市高度分化，购买力也高度分化。20%的人占50%的财富。其实我们很多东西，我们很多统计数据还是应该打一个问号的。一平均很多东西看不清楚，最后可能像过去一样纯行政一刀切的方式已经不能适应高度分化的城市，这可能是一个非常全新的东西。所以说这样的背景下房地产新的机会，调控新的办法，新的热点应该在哪儿呢？我想请教一下在座各位2014年房地产行业新的机会新的热点，政府调控采取哪些新的办法等等，还是按照原有顺序，请聂会长说说你的看法。

　　聂梅生：因为现在我不在政府，但是我想从某一个角度提一下，根据市场分析政策应该在哪个方面发力。我特别想在今天这样一个场合说一个矛盾的现象，也就是开发商非常困惑的事情，大家知道3月份经济数据发布以后有一个非常重要的指标，房地产投资一下子下来非常多，下到16.2%，这是急降，几年来都没有的，高的时候比固定资产投资高出来很多点。去年一年在政府没有出台房地产调控政策之下，国家固定资产投资和房地产投资基本上交接的，都是20%左右，房地产正拉动，这个月就是负拉动，刚才董事长讲了这个事情我非常担心的。房地产投资急降，降的这么多说明开发商投资减少很多。拿地又是那么高的地价，上海20%，北京不止20%的涨幅。钱都去买地了，争了地王，拿了地，国家土地收入达到1.02万亿，全进了土地，开发商拿很多地，北京上海没有少贡献，北京看到那个数据增加很多，上海增加不少，这一手拿地，这一手投资下降，说明什么？没有钱再投项目，开工量比较少。供给下降，供给下降这么多一定影响上下游，不开工了都变成土地了，左右手不平衡了，不建设了，影响上下游国民数据了。开发商资本金回流也是急降，钱回不来了？房子卖不出去钱回不来，开发商资本金到位，一个是卖房，一个房贷。一开始我就说钱紧，肯定今年钱紧，银行不给开发商贷款，房子卖不出去，没有办法投建项目，这就是麻烦事。

　　我觉得应在资金上面解决问题，房地产目前应防止投资再急剧下降影响GDP。只有解决它的资金问题，开发商的资金链不是那么不差钱了，还是越来越差钱，还差挺多钱。怎么办？一个是卖房子，一个是开发贷给它，开发贷为什么拿不到，因为影子银行太多了，本身上置首开都是银行追着给贷的，都是10%以下的贷款，现在还会给你们那么多吗？那怎么办？转向信托、香港上市，相对于信托影子银行还是便宜，为什么去年一股脑的去香港上市，就是找钱，不解决钱的问题这个事没有办法，今年的问题在资金上，开发商的钱怎么解决，拿到合理的利息钱，而不是增加成本。成本增加，财务成本增加，房价怎么下去？

　　另外对于买房的一面，一个是开发这边，现在个贷这边卡的很紧，一季度抵押贷款，我刚需，没有钱，银行一季度存款下降，发不出去抵押贷款，两边拿不到，这边还是需要支撑刚性需求，给该买房子的人赶紧买，即便是鄂尔多斯也是刚性需求，贷不了款怎么办？开发商怎么开发？肯定投资下降的，要解决个人抵押贷款问题，不是0.7倍的利率，不一定这么做，但是一定要放，不能批了指标不放款。

　　第二对于刚性需求，我认为分两部分，一部分自助型的改善性，你不许人家改善生活怎么办，你中国梦怎么实现。应该调整限购，不要因为限购把人家改善型需求也给限了，2014年这个应该解一下，如果一季度这个数据继续往下走，那么对中国的经济有摧残，先说金融的事。

　　乔润令：聂会长说到钱的事情，房地产和金融相关的，投资需要钱，需求也需要钱，她提出她的建议。宫市长稍后，我们请刘部长讲讲地的问题。

　　刘守英：刚才两位老总都讲了土地价格的上升，我的一个基本的判断是什么？我们房地产供地模式不改地价模式改不了的，从地方政府来看，为什么现在购地价格越来越上升，他还在发牢骚，我们现在整个地方政府，完全靠我们现在的这一套模式，征地、拆迁，然后再来招牌挂，现在整个土地收入，从地方政府来说也很着急，整个征地拆迁的成本，他占40%。最后政府土地成本只能从房地产商找出路 。

　　再就是我们土地政策的基本走向，基本上从原来的新增工地转向存量供地为主，这样你整个土地拆迁成本只会逐步上升。你期望用现有的供地模式来解决土地价格在整个房地产价格里面的份额下降基本上做不梦的，做不到的一件事。

　　从14年来看能够调到什么程度我们不清楚，一个就是整个城市的城乡接合部地区这么多土地，尤其是大城市这些土地，如果继续走征地供地的模式，成本只会继续上升。为什么讲改革？十八届三中全会提出集体性建设用地投向市场，集体性建设用地进市场先从这些地区进去，改善政府一个土地模式。这是可以考虑的方案。

　　另外一个就是结构，土地供应总量是一个问题，不同的收紧放松，跟着宏观形势调，刚才杨伟明也讲了，整个土地的用地结构是存在非常大的问题。我们工业用地的占比太大，我们工业用地占比太大以后，最后挤压了整个房地产和生活用地服务业用地的比重。这个结构不调过来在讲严格保护耕地的情况下，又加一个生态安全，在这种情况下靠总量供应解决房地产的供地问题肯定是很难的。下一步整个土地政策的重点跟房地产相关的就是调结构，把比较大的工业用地的比重能够降下来。然后就是调到用的住宅和服务业用地比重的调整，这个调整也是需要有大量的制度的创新的。没有制度创新很难做的，14年比较难做，土地价格在房地产价格中的比重，如果是我们按照现在的这一套制度来供地，价格只会上涨不会下降。地方政府土地成本还在上升，最后还是会走到下游去。

　　乔润令：谢谢刘部长，刚才刘部长谈了土地的供地结构调整，供地方式的变化。其实昨天在这个会场上胡部长和华生也谈到这个问题，土地改革面临很大的问题。刚才听到刘部长认为调整现有的供地结构可能是比较现实的办法。但是这个工业用地一减少，对GDP是不是马上又有一些影响了。我们先问一下宫市长，你那个城市里头土地结果有所调整行不行，现在很多城市市长对GDP的关注可能比房地产还要更关注一些。

　　宫秉祥：乔主任提到这个问题，这跟我们中国的国情有很大关系，各地有各地不同的情况。现在我们鄂尔多斯市土地不是问题。我们连续两年土地供地，基本上是0供地。这些指标一部分转向了工业。一方面房地产这方面的投资占我们GDP的比重并不大。

　　第二，工业对整个经济的拉动性很强，刚才聂会长讲到经济，地产这一块投资下降，直接导致基础性产业基本上市场在逐渐的萎缩，包括煤炭、钢铁、建材等等，应该说房地产业40到50多家，可能各行各业，对经济影响非常大。在鄂尔多斯局域性的问题，当然在全国会形成整体的影响效应。

　　面对三四线城市面对市场分化情况，进一步明确产业群和城市群的定位，鄂尔多斯要列入国家的虎豹鳄鱼城市群，充分发挥这个城市区功能定位和产业定位，影响和带动产业。

　　第二方面发挥政府在市场经济当中的作用。一方面要用市场有形的手，该管住的管住该放的放开。发挥市场干不见的手，对市场资源配置基础性的作用，政府要做什么？我们做中低收入保障性主张。棚户区改造，廉租房的建设，这个是政府一定要管起来的，保证中低收入群体的住房需求。

　　另一方面要适当的放开一部分市场的权利，引导企业满足市场上对刚性住房的需求。让有改善性需求的群体得到生活上的满足。

　　第三个，政府要提供好公共服务，基本公共服务是城镇化的一个重要组成部分，城镇化说以人为本，以智为主，其实这个智跟公共基本服务密切相关的。政府应该这方面发挥主导性的作用。

　　乔润令：谢谢宫市长，其实你谈到了现在基础产业都在萎缩，刚才杨伟明也说到一个问题，中国现在存在大量产能过剩，其实从城市供给角度，中国存在着大量城市供给过程，在中西部中小城市是严重过剩的。我们有过一些调查，很多中西部缺乏产业支撑的地方或者人口减少的地方，房地产控制率非常高，由于公共地区的差异，由于发展的差异，由于收入水平的差异。很多地方你谈一个事情要考虑到这个因素，否则的话会有权盖权的问题。刚才施总谈到对房地产的一些看法，我听下来14年他还是比较乐观的，听他谈谈14年房地产热点焦点应该在哪个位置？给我们说说。

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