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《云儿哪里去了》晨诵实录

主题:开放性对话九:房地产向何处去

  时间:2014年4月20日上午

  地点:三层美兰轩厅

  主持人:

  乔润令(国家发改委城市小镇改革发展中心副主任)

  对话嘉宾:

  聂梅生(全国工商联房地产商会名誉会长)

  宫秉祥(鄂尔多斯市副市长)

  刘守英(国务院发展研究中心农村副部长)

  施建(上置集团董事局主席)

  刘希模(首开集团董事长)

  以下为实录:

  (嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

  乔润令:我是今天对话的主持人,国家发改委城市小镇改革发展中心副主任,我叫乔润令。我们第一个程序有请我们的对话嘉宾上场,有请聂梅生,全国工商房地产名誉会长;有请宫秉祥,鄂尔多斯市副市长;刘守英,国务院发展研究中心农村副部长;施建,上置集团董事局主席;刘希模,首开集团董事长。

  我们发言嘉宾有专家有学者,有市长,有开发商,大家都知道房地产话题是比较引人注目的话题,房地产向何处去,我们每年都有这么一两次讨论,有一些专家,一些地产商预言房价高了低了,每年都有这样的话题。谈到这样的话题,特别是预言房地产的涨跌是很危险的一件事。当然我们刚才听了杨伟明谈到了新型城镇化,这也是我们今年谈论房地产话题的重要前提。中央做了决策,公布了新型城镇化的规划,也开了会,也谈到解决3个1亿人的问题。这是今年房地产发展的重要的政策背景。杨伟明讲的中国的经济从两位数进入到中高速增长7到8左右,这个对房地产影响非常大。

  还有一个变化,中国新的领导班子,新的执政团队调控管理国家,调控房地产的方式也发生了一个变化。我们看到了更多的用市场的办法,在这样的一个背景下我们谈论房地产向何处去,可能还有点意义。首先每个人用上三四分钟时间从你们不同的角度谈谈14年房地产向何处去?首先请聂梅生讲。

  聂梅生:说到14年房地产向何处去,我想用三句话来说。第一,房地产仍然处在高位,各项指标都还在历史的高位,但是增幅涨幅在逐渐下调,包括房价、投资、交易额、开发商的资金,总体从数量来讲都是在历史的高位,但是涨幅在下调。

  第二,城市之间、地区之间、企业之间今年的表现会有很大的差距,这也是刚才主持人说的,在2013年这一届政府对房地产没有出台政策的情况下,这种反应是市场反应,充分的市场反应在2014年,这种市场反应结果除了第一条以外就是差距拉大,差距体现在城市之间、地区之间和企业之间。

  第三,今年总的来说房地产资金紧张,这是从开发商的角度讲的,它取得资金的渠道和取得资金的成本,现在都是比较高的,也比较紧。作为购房人来讲,个人抵押贷款发放的成本和发放的速度都和以前不一样。所以钱紧是第三个特点。

  乔润令:聂梅生担任过主管部的司长,从这个角度谈了她的看法。市长怎么看,鄂尔多斯是知名度比较高的城市,宫市长谈一下他的看法。

  宫秉祥:大家好,我来自鄂尔多斯的副市长,我叫宫秉祥,在座的都是专家企业家,只有我来自一个三线城市的具体工作者。应该说对房地产市场阴晴冷变化,我们在一线城市感同身受,成为媒体议论的一个焦点。但是鄂尔多斯到底是什么样子?我想中国有一句话百闻不如一见,我希望各位抽出时间到我们鄂尔多斯见一见看一看再发表评论。

  对于鄂尔多斯而言,房地产比重占的3%对地方经济起不到主要作用。今年房地产的走向,从我们地区来看,我也有几点想法。

  第一个就是要回归理性,鄂尔多斯因为过去财富的迅速积累。资金没有正确的流向,一部分资金流到房地产市场,形成爆发式的增长,这种爆发式增长是非理性的,现在我们应该回归理性,所谓回归理性一方面要遏制投资性的需求。另一方面要全力满足刚性发展的需求。作为刚性发展的需求,一是改善性住房类需求,第二是自助类的住房需求,第三就是结婚、养老、教育这方面的住房需求。这些需求在鄂尔多斯这样的城市仍然存在,但现在存在结构性的矛盾,现在的存量房大部分都是大平米的,比如140平米以上,而刚性需求集中在80到120平米。这种结构性的调整应该是今年房地产工作的重头戏。

  第二、产业带动应该是引导房地产发展的主引擎。现在人口在不断的流动,最大因素就是产业的布局。对于三线城市来讲大力发展服务业,改善经济发展的结构,这是势在必行的,而且是刻不容缓的。如果地产重新带动起来,产业结构调整,发展第三产业,尤其是服务业是至关重要的。

  第三,现在房地产分化仍然比较严重,一线城市和二线城市这种爆发性的需求还有。而且房价持续的上涨。三线城市现在面临的困境越来越大,包括刚才聂会长讲的资金量越来越紧,包括购房户的资金,各个方面,政策、资金途径都向三四线城市收紧。对于我们来讲是非常有挑战性的课题。

  乔润令:刚才宫市长讲到房地产面临的机遇和挑战。下面听一下专家的。

  刘守英:我不懂房地产,前年土地收入出现全面下降。今年的房地产产业的发展应该也是出现一个转折,这两个非常重要的指标看过去的运行方式,地方政府,土地出让,我们地方政府的债务和土地抵押融资,最后是靠房地产这一块来找出口的。前年土地出现下降以后,大家看到整个土地又有很高的上涨,大家都觉得日子更好过了。事实上不是这样的,尽管土地总收入达到一个高位,但是土地的净收益在大幅度上升。地方政府收益大幅度的下降,去年13年土地的收入,减轻成本以后占到地方政府财政收入8.6%左右。土地的这一块地方政府的支撑大大下降。

  今年我们看到房地产这一块,房地产商的反应,消费者的反应,包括我们的政府反应,土地市场的成本上升和走低和房地产市场的走向常态未来会对我们整个经济增长经济发展模式形成一个倒逼。真正启动一个增长方式的开始,不是一个坏事,是一个好事。对于整个房地产这一块不要启动过急的政策。既不像过去一样在需求管理上出过多的政策。另外不要担心这个产业出现多大的问题而出现一些反面的政策。因为这是一个规律使然,靠短期的政策不可能真正解决运行的问题。重点还是通过改革,我等会会讲这一块,我们整个经济运行不断走向正常,改变过去过于依赖土地出让和靠房地产增长带动经济模式。

  乔润令:更多的政府不需要干预,让市场调整。中国房地产作为城市来说莫大于北京和上海。专门请了重量级人物,一个是上置集团还有一个是首开集团。他们的基地都是在北京和上海。有请上置集团的董事局主席施建先生。

  施建:谢谢乔主任,我非常赞同聂会长刚才对2014年房地产市场的科学准确判断。是出现这么三种趋势,从上海的房地产商来看,现在是喜中有忧,喜在什么地方?二线城市好,一线城市面临土地压力,二线城市土地还在上涨,一线城市土地价格超过20%的速度往上面走。日本、东京、大阪、纽约、洛杉矶,这几个地方还是在涨,或者恢复的比较快。英国大伦敦地区,大巴黎地区,这几个地方抗跌能力都很强。说明什么?从世界看中国,从中国看我们自己产业的发展,北上广,抗跌能力比较强。目前我们还是沾沾自喜,但喜中有忧,也在突破,也在转型,转什么?往哪个方向转?作为房地产开发商有前瞻性的考虑。自己的企业转型发展中找对方向,只有找对方向以后才能不为目前一部分的市场迷惑,要能够有一个10年20年乃至更长一点的发展思路和想法。

  谢谢!

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来源:中国哲士网

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