中国市场的投资行业及类别亦较其它亚洲新兴市场更齐全和更广泛，包括住屋、商场、写字楼、酒店、工业园、物流业、市镇建设，以至安老院舍等，多不胜数。上述部分投资项目在其它亚洲市场是尚未发展起来的，而钟情专门、罕有类别的投资者也总能在大陆市场找到心头好。

　　外商流入的过程至今亦大致顺利，由最先于九十年代初踏足大陆的香港发展商，到其后的新加坡发展商，继而是过去十年陆续投入大陆市场的外资机构。他们的参与令大陆出现更多优质和值得投资的物业项目。越来越多大陆发展商亦逐渐习惯跟外资合作，结集国内公司经验与境外资金的投资项目，创造价值的潜力当必更高。

　　大陆经济固然在平稳的环境中保持强劲增长，而台湾大选过后，国民党重掌政权，预期两岸关系将稳定发展，双方将为消除分歧而努力。影响亚太地区稳定的一个重大隐忧可说暂且平息下来，但我认为目前台海之间利好消息仍未足以支持近期台湾物业价格的飙升。

　　人民币强劲也是吸引投资的重要因素，虽然这也是导致大陆严格限制汇款的主因。这方面容我稍后再谈。

　　０８年的挑战
　　对于全球经济环境，我觉得最差的时期仍未过去。当然目前的情况是由许多原因造成的，但简单来说，主因是由于多年来某些国家消费高于生产的恶果，特别是对某些经济大国而言，无论是个人消费或政府消费都高于生产，而且有两个因素令这种情况加剧。一是银行及其它放款人不断提供借贷，二是部分政府相信只要不断印钞，国家就可尽情花钱，而他们还相信外国投资者仍然会信赖其货币的价值。次按问题是一个很好的例子，把这些谬误暴露出来。许多年来，贸易的巨大逆差被视为一件好事，开支巨大的国家，其经济的高增长其实主要是靠低信贷，以及不断向其它消费国家输出货物而受到支持的。经济学家不断预言，这种开支与生产之间的不平衡必须得到调整，个人如是，国际间如是，那就是说国际间贸易逆差的幅度将会收窄。短期来说，这种调整将令开支与生产两方的经济增长都有所放缓；长远而言，这可能会产生一种新的经济秩序。全球的经济发展要取决于这种新的平衡，所以我认为在这种调整出现之前最坏的时期仍未过去。

　　美国是全球最大的消费者，许多以外销为主的经济体都倚靠美国支持其发展。美国的贸易逆差存在已久，但有两个新情况是值得注意的。其一是过去十年逆差不断增多。美国货物与服务总贸易净额的年度逆差，在９８年为１，６６０亿美元一年，两年后急增至３，０００亿美元，再过三年更增至接近５，０００亿美元，至２００７年，已超过７，０００亿美元，而且这些只是年度数字而已。第二项新发展是这些数字造成的累积影响。这个问题看来已经是一个结构性问题，根据美国商务部向国会提交的最新一期报告，在十个贸易项目中，美国只在「非燃油及非食用原料」类别录得小量顺差，在其余九个项目中，美国都是持续逆差的。其背后代表的意义实在不言而喻。

　　美国还要面对币值波动及美元贬值的问题。大家都关心美元出现危机，美国国会研究服务组织在本年一月便发表一份探讨美元危机的报告，当中指出美元的兑换率自２００２年起已在不断下降，过去五年，美元的币值下降了大约２９％，这段时期大部分的跌幅都属温和，每年约为３％至４％，但近期币值下降的速度加快，２００７年一月至十二月间的跌幅达到１０％。

　　有另外一个问题值得一问：如果商品和服务出口不足以填补美国的国际收支赤字，美国向外国投资者出售资产，包括房地产，是不是一个途径？美国资产脱手，可能要重新订价，如果重新订价，会否引致世界各地的资产也重新订价？通胀是另一个值得注意的问题，除了中国，巴西、俄罗斯和印度外，日本这个发展成熟的经济体，最近也出现通胀。通胀在这一轮的经济调整中，对房地产价格会起到甚么作用值得大家注意。

　　中国大陆方面，我并不认同中国经济可以「脱钩」（de－coupling），在今天的大气候中，中国的经济不可能独善其身，不受美国经济衰退影响。我更加不同意有些人指中国可以取代美国成为支持世界经济发展的替代动力，我认为假如中国大陆有５％的城市达到上海的发展程度和能力，这个愿望才有可能成真。中国大陆的资本市场或者不会受到其它经济体系金融波动的直接影响，但冲击肯定是有的，而且很有机会在出口货品量减少方面反映出来。正如国务院总理温家宝近期指出，基于次按危机、美元疲弱、美国低息、油价高企及全球股票市场动荡等因素，对于中国经济来说，今年将会是「最困难的一年」。

　　自２００５年七月人民币汇率改革实施以来，人民币兑美元已录得破纪录的高位；一项近期预测更指人民币兑美元的升值率为１５％，人民币的持续升值对中国的出口能力会有一定的压抑作用。

　　通胀压力、物价创新高、贫富差距扩大、社会稳定和谐，问题都会为中央政府把通胀控制在４.8％以下的目标增添难度。

　　对美国的出口也有减弱。在０６年，对美国的总输出为破纪录的３，２１０亿美元，而中国录得的贸易盈余为２，５６９亿美元，基于多个原因（特别是美国国内情况），中国在０８年二月的所有贸易盈余合计为８０亿美元，较一年前的数字减少了三分之一。

　　股票市场表现不佳，也是影响大陆经济的一个因素。上海股市自０８年一月至今已下跌了超过３０％。

　　其它经济体系出现的信贷收紧，有没有影响到投资者在中国市场的投资选择？在向全国人大常委会提交的报告中，国务院总理温家宝清楚表明了国家推行的收紧信贷政府的目的，当中牵涉到物业市场的是有关地产企业进出的严格规管措施。

　　与股市及汇市相比，地产投资是比较长远的，连最被动的投资者也有望发掘到创造价值的空间。大陆的物业市场将不仅给予资金投资的回报，也会因眼光和技术给予回报。对于海外投资者而言，我认为这样提供了一个潜力相当大的投资发展空间。

　　我在大陆改革开放之初就参与相关工作，明白到中国将会正视外国投资者进入大陆市场时遇到的障碍，其中最迫切障碍之一是人民币币值、兑换问题及资金汇款问题等。根据过往的经验，解决办法可能会比一般人所预期的来得更快。三十年前开始的经济改革，以及二十年前开始的土地及住房改革，为全球的房地产投资者带来了一个庞大的新兴市场。三年前推行的汇率改革，为人民币的订价带来了更理性和实际的机制。改革的进程将会持续，而且步伐至少也会像过去三十年的各项改革速度那样快。才不过数年前，海外房地产投资者还在关注双重征税，以及如何把以人民币取得的收入转换成硬货币以便汇出境外。这些问题都较快的获得解决了。随着人民币迈向自由兑换，海外投资者将可更容易的令资金在中国大陆境内及境外流通。人民币的兑换率也可更真实地反映出中国经济的实际力量。

　　更值得大家深思的是，中国的物业市场如何才可成为全球物业市场的一部分？我认为中央政府应显示出更大的决心，解决改革路上余下的难题，而这些难题往往也是最难解决的，这要倚靠中国及西方社会对安全问题有共同的见解，营造更有利于共同发展的地缘政治环境，在这方面大家都可以共同努力。
　　今年是中国修改宪法，允许土地使用权有偿出让、有偿转让的第20个年头。1988年，宪法修改后，上海成为中国大陆第一个向海外投资者出让土地的城市。第一块出让的土地位于虹桥区，就是今天太阳广场所在的地块。作为自1978年起参与土地使用制度改革的一个人，也作为第一份土地出让标书的起草人，我对中国大陆的房地产市场的发展，与及有关发展对经济其它方面的影响，很有满足感。

　　20年间，中国大陆的房地产市场从零开始，发展到今天成为一个主要的海外投资者和海外专业人士的目标地。

　　在全球化经济中，亚洲物业市场也赶上了全球化经济的商机。回想三十多年前，亚洲还是一个「火药库」，越战以外，中国大陆、朝鲜半岛及大部分东南亚地区的内部冲突和意识形态斗争，都阻碍了当地物业投资市场的发展。外国投资者对亚洲物业市场更是退避三舍，连带日本地产也得不到应有的重视。这个政治紧张时期结束后，经济改革及发展随之而来，为许多地方带来焕然一新的变化。

　　这就是中国大陆在１９７８年开始的改革开放，以及二十年前开始的土地使用制度改革的时代背景，这些改革进程仍会继续对整体经济，特别是地产业带来持续的影响。中国大陆的地产业在短短的二十年间发展迅速，外国投资者在投资亚洲市场时有了一个崭新而且重要的投资目标。

　　短期来说，全球经济在今年的发展肯定不会令人沉闷。经济学家都擅于阐释经济事件的因果关系并作出预测，只是他们并非每次都可以准确预测因果的时间关系。有些经济学者说了许多年的事情可能会在今年发生，市场仍充满不确切因素和不安。

　　中国市场的投资优势
　　与其它亚洲地区的新兴市场比较，中国地大物博，城市众多。除了上海、北京、广州和深圳外，天津、武汉、西安及成都亦步亦趋，第三波城市的发展亦蓄势待发，这些城市包括沈阳、长沙及厦门等。中国共有６６０个城市，发展机会之多及潜力之大实在难以估量。

　　中国市场的投资行业及类别亦较其它亚洲新兴市场更齐全和更广泛，包括住屋、商场、写字楼、酒店、工业园、物流业、市镇建设，以至安老院舍等，多不胜数。上述部分投资项目在其它亚洲市场是尚未发展起来的，而钟情专门、罕有类别的投资者也总能在大陆市场找到心头好。

　　外商流入的过程至今亦大致顺利，由最先于九十年代初踏足大陆的香港发展商，到其后的新加坡发展商，继而是过去十年陆续投入大陆市场的外资机构。他们的参与令大陆出现更多优质和值得投资的物业项目。越来越多大陆发展商亦逐渐习惯跟外资合作，结集国内公司经验与境外资金的投资项目，创造价值的潜力当必更高。

　　大陆经济固然在平稳的环境中保持强劲增长，而台湾大选过后，国民党重掌政权，预期两岸关系将稳定发展，双方将为消除分歧而努力。影响亚太地区稳定的一个重大隐忧可说暂且平息下来，但我认为目前台海之间利好消息仍未足以支持近期台湾物业价格的飙升。

　　人民币强劲也是吸引投资的重要因素，虽然这也是导致大陆严格限制汇款的主因。这方面容我稍后再谈。

　　０８年的挑战
　　对于全球经济环境，我觉得最差的时期仍未过去。当然目前的情况是由许多原因造成的，但简单来说，主因是由于多年来某些国家消费高于生产的恶果，特别是对某些经济大国而言，无论是个人消费或政府消费都高于生产，而且有两个因素令这种情况加剧。一是银行及其它放款人不断提供借贷，二是部分政府相信只要不断印钞，国家就可尽情花钱，而他们还相信外国投资者仍然会信赖其货币的价值。次按问题是一个很好的例子，把这些谬误暴露出来。许多年来，贸易的巨大逆差被视为一件好事，开支巨大的国家，其经济的高增长其实主要是靠低信贷，以及不断向其它消费国家输出货物而受到支持的。经济学家不断预言，这种开支与生产之间的不平衡必须得到调整，个人如是，国际间如是，那就是说国际间贸易逆差的幅度将会收窄。短期来说，这种调整将令开支与生产两方的经济增长都有所放缓；长远而言，这可能会产生一种新的经济秩序。全球的经济发展要取决于这种新的平衡，所以我认为在这种调整出现之前最坏的时期仍未过去。

　　美国是全球最大的消费者，许多以外销为主的经济体都倚靠美国支持其发展。美国的贸易逆差存在已久，但有两个新情况是值得注意的。其一是过去十年逆差不断增多。美国货物与服务总贸易净额的年度逆差，在９８年为１，６６０亿美元一年，两年后急增至３，０００亿美元，再过三年更增至接近５，０００亿美元，至２００７年，已超过７，０００亿美元，而且这些只是年度数字而已。第二项新发展是这些数字造成的累积影响。这个问题看来已经是一个结构性问题，根据美国商务部向国会提交的最新一期报告，在十个贸易项目中，美国只在「非燃油及非食用原料」类别录得小量顺差，在其余九个项目中，美国都是持续逆差的。其背后代表的意义实在不言而喻。

　　美国还要面对币值波动及美元贬值的问题。大家都关心美元出现危机，美国国会研究服务组织在本年一月便发表一份探讨美元危机的报告，当中指出美元的兑换率自２００２年起已在不断下降，过去五年，美元的币值下降了大约２９％，这段时期大部分的跌幅都属温和，每年约为３％至４％，但近期币值下降的速度加快，２００７年一月至十二月间的跌幅达到１０％。

　　有另外一个问题值得一问：如果商品和服务出口不足以填补美国的国际收支赤字，美国向外国投资者出售资产，包括房地产，是不是一个途径？美国资产脱手，可能要重新订价，如果重新订价，会否引致世界各地的资产也重新订价？通胀是另一个值得注意的问题，除了中国，巴西、俄罗斯和印度外，日本这个发展成熟的经济体，最近也出现通胀。通胀在这一轮的经济调整中，对房地产价格会起到甚么作用值得大家注意。

　　中国大陆方面，我并不认同中国经济可以「脱钩」（de－coupling），在今天的大气候中，中国的经济不可能独善其身，不受美国经济衰退影响。我更加不同意有些人指中国可以取代美国成为支持世界经济发展的替代动力，我认为假如中国大陆有５％的城市达到上海的发展程度和能力，这个愿望才有可能成真。中国大陆的资本市场或者不会受到其它经济体系金融波动的直接影响，但冲击肯定是有的，而且很有机会在出口货品量减少方面反映出来。正如国务院总理温家宝近期指出，基于次按危机、美元疲弱、美国低息、油价高企及全球股票市场动荡等因素，对于中国经济来说，今年将会是「最困难的一年」。

　　自２００５年七月人民币汇率改革实施以来，人民币兑美元已录得破纪录的高位；一项近期预测更指人民币兑美元的升值率为１５％，人民币的持续升值对中国的出口能力会有一定的压抑作用。

　　通胀压力、物价创新高、贫富差距扩大、社会稳定和谐，问题都会为中央政府把通胀控制在４.8％以下的目标增添难度。

　　对美国的出口也有减弱。在０６年，对美国的总输出为破纪录的３，２１０亿美元，而中国录得的贸易盈余为２，５６９亿美元，基于多个原因（特别是美国国内情况），中国在０８年二月的所有贸易盈余合计为８０亿美元，较一年前的数字减少了三分之一。

　　股票市场表现不佳，也是影响大陆经济的一个因素。上海股市自０８年一月至今已下跌了超过３０％。

　　其它经济体系出现的信贷收紧，有没有影响到投资者在中国市场的投资选择？在向全国人大常委会提交的报告中，国务院总理温家宝清楚表明了国家推行的收紧信贷政府的目的，当中牵涉到物业市场的是有关地产企业进出的严格规管措施。

　　与股市及汇市相比，地产投资是比较长远的，连最被动的投资者也有望发掘到创造价值的空间。大陆的物业市场将不仅给予资金投资的回报，也会因眼光和技术给予回报。对于海外投资者而言，我认为这样提供了一个潜力相当大的投资发展空间。

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