梁振英：一部分人吧，这么大的一个国家要转一个方向很不容易，过去一百多年中国人也不断地革命，不断地改革，但是也不是每一次都成功，在当中我们吃了不少苦头，从1978年到1980年开始在当地讲一些新的观念，新的做法，当中有相当一部分人抱怀疑态度，我觉得完全正常。要有一个过程，一步一步来。

　　《观点地产》：在刚开始的时候您介绍国外的房地产经验到国内，起到了什么样的作用。

　　梁振英：应该说有作用吧，我举一个简单的例子，到80年代中，还有很多内地的官员说，到底是地跟房走还是房跟地走，这里面有两层意义，就是房屋和土地主管部门之间谁主导谁的意义。另一方面还有产权法律上的意义。过去我们国家在习惯上土地和房子是可以分开的。这个有当时的社会的历史原因，因为我们当时的生产力低，农民的房子很简单的，而且在当时的经济发展水平来说，地价要比建筑费用要低，土地多的是，你只要有木材，有瓦片就可以建房了，所以建房人关心的不是地，而是建材，地没所谓，搬家就是搬房子，搬建材。那个时候地权和房子的产权是分开的，但这样一个产权制度是落后的。我们那个时候到内地讲课，要做的就是介绍一些先进的产权制度理念。把人家一些先进的东西带进去了，这样的例子不少。

　　《观点地产》：现在国内的70年房产的产权制度是你们提出的意见吗？

　　梁振英：我们谈了一些很多外面的经验，香港在这方面的经验还是蛮值得参考的，比如说在英国永久的产权值钱，短于一百年的就明显有价差，在外国有这么一个传统，在心理上永久产权比较值钱，但是要算的话，实际上70年以上的产权价值跟永久产权应该差不多。在香港，比如说现代化的办公楼、购物大厦等，在全世界来说都比较先进的，也就是50年的产权，并不妨碍开发商投资兴建大楼，所以我们国家土地问题也好，其它方面的问题也好，要参考学习外面的做法，就要学习好的。

　　《观点地产》：但我们发现很多时候当初的一些制度设计可能和后来的情况会产生差异。

　　梁振英：有的。自从我当了基本法咨询委员会秘书长后，过去十几年我到内地去讲课少了，对具体问题的了解也少了。88年开始后，香港在回归路上出了一些曲折，我花在香港问题上的时间比较多，在内地的房地产问题上的时间比较少。现在回头看，我们在内地建议同时启动的土地使用制度改革和住房制度改革是正确的。住房制度改革让老百姓拥有自己的房子，房子在市场里面可以流通，部份居民卖掉自己的老房子，买进地产商建设的新房，改善居住条件，地产商卖房子给居民，一部份得款成为向政府买地的钱，政府把钱再进行城市土地的开发建设。政府开发土地卖钱并不是首要目标，首要目标是要利用市场经济里面的市场力量来分配土地的用途，做到“地尽其利”。任何一个生产数据不流通，就不能发挥它的最大的效益，土地和楼房一样，不能流通，就造成浪费。

　　1988年搞全国住房改革的时候，有人担心把房子卖出去给居民，如果价钱太低，就造成国有资产流失，那个时候这是一个很大的罪名。我说有些房子，到底是资产还是负债还说不清楚，因为有些房子确实太破了，而且国家负责维修的费用很高，怎能说这是资产呢。我说以我的观点，最差的房子居民每个月收的租金连电梯的维修费用都不够，所以说把房子以最低的价钱卖给居民，居民买了以后允许转让。

　　《观点地产》：就是你卖出去了，所得金额有一部分要返还给公家。

　　梁振英：是这样的，其实各个地方可以更灵活。搞住房制度改革，土地制度改革，主因并不是单纯的增加政府收入，但是这个钱可以进行良性的循环，比如修路和市政建议等就非常好，但主要目的还是那一句：要使得土地和楼房可以作为产权流通。但是现在来看，相比于硬件建设，流通这一块并没有完全做好，所以仍需努力。说现在没有完全做好，主要有几个方面体现：第一个是我们的市场没有建设好，市场是什么？我们老祖宗已经讲清楚了，“互易有无”，就像菜市场一样，农民也好，供货商也好，把他生产的或者批发的东西放在市场里面，聚集在一起，我今天晚上有朋友来家吃饭，我就去菜市场去看有没有一些鲜活的东西去买，价钱怎么样，我20分钟就把我的需求统统满足了，这市场效率就高。

　　有一些市场，买菜要到城东，买鱼到城西，这个市场的效率就太低了。房地产市场也一样。有一些市场，就算是经济发展水平比较高的，比如说日本和台湾，房地产市场效率并不高，市场的信息并不集中，找房子和卖房的人要打遭遇战，造成找房和卖房的过程长，而且找到的买方或房子并不理想，就造成很大的浪费。现在内地就有这个问题，而且比较严重。房地产的空置率比较高，部分原因就是炒买，囤地。买回来之后也不出租、也不卖，让它涨价。还有一个恒久根本原因就是市场效率问题。想买房的人找不到人，想卖房子的人也找不到顾客。这个就是市场效率不高，造成空置，造成大量的房地产浪费，这是我们还没有做好的一条。我们现在是对房地产的生产行为关注的比较多，比如设计、建设等等。但是进入市场之后的问题我们关注的比较少。关于市场信息的，比如说深圳、广州今天有多少套房子是空着的，社会上都不知道。比如说我是一个房地产商，我要修公寓、办公楼，我在设计的时候，有多少公寓在修，市场未来供应量如何，这个我应该要搞清楚的，市场信息十分重要。我们在内地讲课的时候，有很多时候都讲到，说市场经济其实就是讯息经济。我们现在的房地产市场建设还没有做到这个，这些都是我们搞土地制度改革和住房制度改革的人还应该要做的事情。

　　《观点地产》：其实以前一直没有了解过您是否参与到城市房地产发展的顾问工作，为很多城市的房地产制度建设提供了建议？

　　梁振英：我当过几个城市的顾问，深圳、上海、北京、秦皇岛都有，都是没有费用的顾问。我们这代把一部分的时间给了国家，不算什么，我们的上一代很多人把自己的生命也给了国家。

　　《观点地产》：因为香港回归，大多数中国大陆人士认知梁振英的形象是政治的？

　　梁振英：要是我生在一个地方，一个没有主权移交问题的城市、一个没有经济发展问题的国家，我不会参加公职，不会义务讲课，义务做顾问。我们国家现在还是落后，实事求是说，过去30年国家发展非常快，但是今天，从各方面来看，还是一个相当落后的国家。

　　我在84年中英谈判进入尾声的时候，开始参加香港回归的工作，准确地讲是84年4月份开始的。一般的专业人士，可以不抛头露脸，记者不会跟着。但是政治不一样，政治上的活动，记者要跟着，你有责任把自己的观点给民众讲，香港人二十年前时对香港没有信心，努力做97工作的人往往被看成盲目跟着中国大陆走。

　　《观点地产》：其实我们曾经跟着香港的开发商或者和房地产相关的人士聊84年那个时候，香港的人对内地没有信心？

　　梁振英：我们都应该明白，他们对当时的中国大陆是有看法，他们对中国近代历史有看法，对中国人的身份有看法，这一切都有历史原因。我们应该实事求是地讲，香港人过去不关心政治，这个地方，一百多年来香港都不是一个政治城市。我记得88年给上海组织第一次卖地，上海市政府找地产商问有没有兴趣，有地产商说上海的地不能买，说上海是“四人帮”的根据地。香港地产商第一波到大陆，是93年开始的，是修改宪法允许卖地后的5年。

　　《观点地产》：我不知道梁先生对中国的地产商和行业有什么看法？

　　梁振英：我们中国人的能力很强，而且很能吃苦、拼搏。房地产企业的发展都很好了。我比较关心的就是要为他们创造了一个环境，包括我刚才说的市场建设，市场建设并不是一个人的事。还有刚才没有谈的房地产产权、制度建设等等问题。现在大陆的房地产制度还不完善，这些是政府的事，但是影响到地产商的经营。我们说不要搞重复建设，政府就要提供市场的全面供需数据，很多地方就没有这些数据，有一些地方就是有，政府也没有公开。产权的登记制度、法律、大的政策、数据库等都是整个市场的事情，是下一步都要做好的事情。现在我们的路、绿化，大楼、城市规划等，都做得很好。其它有关的东西都是政府管的，虽然现在晚了一些，但我们对这些问题要有认识。

　　市场管理方面，整个国家要进步，就不能不提高人民的法制意识，要把国家建设成一个法治的国家，不仅仅要求政府守法，如果只是政府守法，老百姓不守法，国家也不会成为法治国家。现在有人买了房子，房价下跌就要以“维权”的名目要退房还款，这样对市场发展不利。

　　《观点地产》：还有就是DTZ戴德梁行，请您谈一下它未来在国内的规划是怎么样的？

　　梁振英：我已经没有具体管这些了，我现在管亚太地区，我们现在不断地在大陆布点，现在是13个了，上一个是沈阳，下面大概就在华东加两个点。

　　《观点地产》：最近你参加了奥运火炬的传递是吗？把火炬拍卖了去赈灾？梁先生对国内的这一次地震灾害有什么看法？

　　梁振英：这次我们政府应对得很好，在香港、内地，国际社会上都赢得了大家的肯定。不管是在灾区的抗灾、救灾、救死扶伤的行动上，在民心、民情上的处理都非常好，多难兴邦，政府和民众团结一致，难能可贵。同时这次地震也说明了，我们国家的很多地方、很多方面还是非常落后贫穷的。

　　关于这救灾和重建的事，我给中央写了信，我们在香港有一个专业联盟，有10个团体会员，从工程师学会、医学会、测量师学会和规划师学会都有，我们希望在工程、建筑、测量各方面提供义务的专业协助，我们希望能为灾区的重建出力，我想在设计问题上，施工管理上，香港的一些技术还是能在和灾区起作用的。香港这个地方，寸土寸金，所以对建设成本的经济效益抓得很严，有人说灾区有很多豆腐渣工程，如果出于有贪污，我们要严肃处理。但是也有很多一些结构出问题是由于地方穷，建房子的费用低，哪香港可以起作用的地方，就是在工程设计上争取最大的成本收益，这方面我们可以来出点力，把握好同一笔钱怎么才能用好，尤其是在安全问题上。我觉得香港这个地方在各个方面对国家、民族来说，还是可以继续起作用的。

人民网香港3月25日电 （记者 李海元、葛瑜玮、李永宁）香港特别行政区第四届行政长官选举首轮投票结果揭晓，梁振英以689票胜出，当选香港特别行政区第四届行政长官人选。梁振英随后召开记者会发表当选宣言。他说，选举结束，竞争也已结束，合作马上开始。

梁振英表示，需要全港700万人、另两位候选人，以及他们的支持者一齐合作，他将会以包融的心，团结所有人。

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