楼市观察：房贷加息能否抑制住高房价势头？

　

　3月16日，中国人民银行宣布调整商业银行住房信贷政策，成为社会各界强烈关注的话题。
房贷向正常利率水平靠拢

建设部政策研究中心主任陈淮表示，央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。从鼓励买房到向正常利率靠拢，应该说仍然是优惠鼓励政策，而不是一个收紧的限制老百姓买房的政策，只是原来鼓励的程度减弱了一点。

但是调整房地产市场也是一个很谨慎的事，前提有三大原则不能受到伤害：首先是不能伤害国民经济的正常运行；其次是不应当伤害对国民经济起到重大支柱作用，让国民财富不断增加，发挥重大影响的房地产产业；第三是不能伤害正在奔向全面小康，正在拥有和想拥有自己的财富财产的社会群体。陈淮表示，实际上房价面临的问题是，一些准备买房的希望房价便宜一点，而已经买到房的，则不希望自己的财产贬值。这里面存在博弈关系。

现在很多媒体老在用一个炒字在说事。算买房子能赚多少钱。其实这些都对老百姓有误导作用。陈淮分析说：“以现在的利率水平，房价每年不涨7%，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5%左右，此外交易税收在1.5%左右。如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，可能7%还打不住。而实际上，房价每年涨7％是不可能的，老百姓一定要注意购房持有成本的风险。”

高房价支撑者是地方政府

中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容博士告诉记者，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得整个房地产市场的行为扭曲。

易宪容认为，炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中或做庄操纵，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺敛聚社会财富。因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机，对这种房地产投机不仅要通过课以重税来禁止，而且要对那些纵容这种炒作的地方官员追究责任。

中央财经大学博导李炳炎向记者表示，单靠房贷利率上调一项政策无法有效控制房价。房价高的根源在于炒地皮。房贷利率是一个经济杠杆，一方面能抑制炒房，另一方面工薪阶层将更加承受不了买房重负。所以政府应该出台相关配套政策，比如规范土地使用，严格批地，对城市规划进行立法，规范建房制度等等。房价高的另一个原因是分配问题，目前我国的收入分配呈两极化趋势，有房的拥有几套，没房的一套都住不上。

加息是辅助手段

北京中原总经理李文杰在接受记者采访时表示，央行此次突然调整商业银行住房信贷政策，事实上是针对个人住房贷款的一次加息，只不过此次利率调整是指向单一行业的政策，并非去年央行的整体加息。由此可见，央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。由于去年央行提高利率之后，中国房地产市场的热度并未出现明显下降，而且在部分地区还出现了阶段性上涨，因此这次针对住房贷款的调整是去年政策的延续。

李文杰告诉记者，“对于中高档楼盘的投资者来说，年回报将从现在的35%下跌到16%，风险显著增加。”贷款首付成数增加，房虫控制房源数会减少。而加息让购房者的有效购买力大幅下降，市场需求收缩，增加了房价下调的压力。因此，这次提高贷款利率虽然不能阻碍购房的强烈需求，但将会使部分市民“持币观望”。

李文杰表示，加息只是一种辅助性的手段，不会从根本上影响房价的走势，政府应该加强“土地供应量”这个根本杠杆的调节。毕竟，决定房价的还是供需对比这个根本因素。

长期向上趋势不会变

购房人的真实需求不会因为房贷利率小幅调升而减弱，也不会因为部分地区购房首付款可升至三成而下降。首创集团总经理刘晓光表示，就目前房地产供需形势看，供给量依然偏小，而需求持续旺盛，并且这种情况仍将维持一段不短的时间。短期内房地产市场可能略有调整，但长期向上趋势不会改变。

刘晓光认为，提高个贷首付、加息是央行紧缩房地产需求的信号，抑制需求有利于使房地产热降温。但如果只是抑制住房购买需求，不增加商品房的供应，也很难从根本上解决房价继续上涨的问题。另外，此次房贷政策调整，受影响相对较大的是中低端购房者，而中高端购房者由于经济实力较强，对利息和首付款变化的承受能力强，其购房意愿及行为几乎不受影响。

华远集团董事长任志强则表示，央行的新政策无疑将打击短期炒房行为，但同时也使低端消费者遇到了较高的购房“门槛”。由于住宅市场存在较突出的结构性矛盾，存量（二手房、租赁房）市场与增量（新建房）市场发展不均衡，目前可供低端自住买家选择的房源很少。为防止出现“踩了葫芦起了瓢”，政府在利用金融手段调控房地产市场的同时，还须尽快完善住房保障体系，使房地产市场形成产权新房、二手房、租赁房、廉租屋共同构成的梯级消费，以满足不同消费层面的住房需求。